2017年10月31日 星期二

長虹內湖廠辦 賣給中華郵政

2017-10-31 01:19經濟日報 記者郭及天/台北報導


長虹建設昨(30)日公告,台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓以64.2億元與中華郵政完成買賣議價,可望於近期簽約,若該案完成交易,將為今年以來最高金額的商用不動產交易案。

據了解,該大樓全棟租給企業使用,租金收益率近3%,比一般定存利率高,對滿手資金的中華郵政而言,投資效益不錯。


商仲業者指出,下半年以來大型商用交易頻傳,日前有外資以55.8億元向和禧建設購入「台北戀館」;現在長虹內湖廠辦案又被中華郵政以64.2億元完成議價,顯示出國內商用不動產市場在大咖買方進場尋找具穩定收益,今年全年大型不動產交易量有機會突破500億元大關。



 


長虹指出,該大樓位於內湖區洲子街,土地面積925.7坪,建物包括235個坡道平面車位在內,總面積為9,423.8坪。據了解,該廠辦大樓完工近一年,目前除一樓外已接近滿租,平均租金每坪逾1,600元,租金收益率近3%,先前開價約70億元求售,有不少買方洽談,最後由中華郵政出手取得,將做為收益型資產。


該案為長虹在2011年9月從法拍市場以約21.9億元取得,換算土地單價每坪約236萬元,當時溢價率將近七成。
長虹財務長陳茂慶表示,該案為完成議價依法公告,但目前尚未確定簽約時程,處分利益、交屋時程及認列時程,則需簽約完成後才能估算。

「長虹新世紀企業總部」若順利成交,其64.2億元的交易規模,將成為今年以來商用不動產市場單一交易金額最高的交易案件。


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宏大國際資產總經理陳益盛指出,國內資金充沛,仍有壽險等相關業者積極物色地段佳、具穩定收益之標的。

2017年10月29日 星期日

終止借名 經法判移轉返還借名人,仍課土增稅

作者:MyGoNews方暮晨

時間:2017-10-29




 



法院判決移轉返還借名人,仍應課徵土地增值稅。


法院判決移轉返還借名人,仍應課徵土地增值稅。


新聞摘要







  • 終止借名登記之土地,緃經法法院判決移轉返還借名人,仍應課徵土地增值稅。


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示近來民眾詢問,因個人因素將本人購買土地暫時借用朋友名義登記為土地所有權人,嗣後取得法院判決其朋友應辦理所有權移轉登記於本人名下,為何還要申報課徵土地增值稅?

 
稅捐機關表示,土地稅法第28條前段規定:「已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅」。是以土地雖係由本人(借名人)出資購買而以朋友(出名人)名義登記為土地所有權人,依現行民法、土地法、土地登記規則等規定,係以出名人為該土地所有權人,借名人僅對出名人有債權之請求權。

 
借名人雖然取得法院命出名人應辦理所有權移轉登記之確定判決,仍屬另一次的所有權移轉行為。土地只要有漲價所得及土地所有權移轉之事實,依土地稅法第28條前段規定,仍必須申報土地移轉現值,按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。

 

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2017年10月25日 星期三

旭隼Q3營收年增18% 內湖總部明年農曆年前啟用

2017-10-25 19:03經濟日報 記者張義宮╱即時報導


國內不斷電系統(UPS)股王旭隼(6409)內湖總部將於明年農曆年前落成啟用,作為研發及營運兩大機能,有助管理集中提高效益;旭隼在第3季傳統旺季業績挹注下,年增18%,全年營收可望再創新高,打破去年的81.2億元。

旭隼表示,內湖總部總面積含地下室停車位有8,000平方米,約是2,400坪,地下有三層,地上則有七層樓。包括土地及大樓建築費用,合計投入10億元,完工略有延後,將可在曆年前落成啟用,作為研發中心兼具達到管理更佳效益。特別是整合RD資源及優化內部管理效率最為明顯,目前公司在現有的大樓是分散在四個不同樓層的辦公室。
旭隼指出,第3季是傳統旺季,業績符合預期,累計1至9月營收72.37億元,較105年同期增加18.2%,全年有機會超過去年新高的81.2億元。展望第4季,業績平穩,但材料成本、匯率仍是二項必須關注的事。
旭隼今年中小型UPS(20KVA以下)出貨量穩定成長,將超過400萬顆,坐穩全球ODM中小型UPS龍頭。去年營收81.2億元,每股純益(EPS)18.25元;今年上半年營收46.77億元,年增15.3%,但稅後純益6.72億元,年減7.2%,每股純益8.61元,新台幣升值及原材料上漲,侵蝕獲利,因此,旭隼對第4季強調兩大不確定因素,仍需審慎以對。


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2017年10月17日 星期二

一生一屋!夫購地1年內妻出售,可課10%土增稅

作者:MyGoNews方暮晨

時間:2017-10-17



夫先購買土地,完成登記起1年內,妻出售原有土地,可按一生一屋10%稅率課徵土地增值稅


夫先購買土地,完成登記起1年內,妻出售原有土地,可按一生一屋10%稅率課徵土地增值稅




新聞摘要







  • 夫先購買土地,完成登記起1年內,妻出售原有土地,可按一生一屋10%稅率課徵土地增值稅


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示,土地所有權人與其配偶及未成年子女,出售土地時無該自用住宅以外之房屋,始可適用一生一屋10%優惠稅率課徵土地增值稅。但考量民眾換屋先買後賣情形甚多,土地所有權人先購買自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起1年內,出售原有自用住宅用地者,亦符合土地稅法第34條第5項第2款之規定。

 

稅捐機關說明,為考量土地所有權人與其配偶及未成年子女係生活共同體,放寬土地所有權人之配偶先購買自用住宅用地,自完成移轉登記之日起1年內,土地所有權人始出售原有自用住宅用地者,仍可適用一生一屋10%優惠稅率課徵土地增值稅。



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2017年10月12日 星期四

仲量聯行:A辦穩、廠辦熱;壽險苦尋投資標的

作者:MyGoNews蕭又安

時間:2017-10-12



仲量聯行:租賃市場A辦穩廠辦熱;壽險銀彈足苦尋投資標的


仲量聯行:租賃市場A辦穩廠辦熱;壽險銀彈足苦尋投資標的




新聞摘要







  • 仲量聯行:租賃市場A辦穩廠辦熱;壽險銀彈足苦尋投資標的


【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行2017年10月12日表示,全球經濟環境仍因政治情勢動盪不安,進而影響金融股匯市及原油價格波動,景氣復甦期將持續延長。台灣企業受整體經濟環境影響,企業於營運成本考量仍趨保守,評估辦公室租賃租金及面積更為謹慎,評估期將延長。然而下半年由於通訊大廠將有新品上市,台灣半導體供應鏈業者將跟進受惠,帶動國內進出口貿易、製造及工業生產擴增,民間投資可望成長並為經濟成長注入新動能。

 

仲量聯行總經理趙正義表示:2017年上半年全球不動產市場交易量為2,970億美元,較2016年同期成長2%,交易最熱絡的市場仍集中歐美地區。但由於美國對亞洲及中東地緣政治相關作為、利率及油價波動等議題充滿諸多變數,預測2017年全球不動產交易量與2016年相當,金額可望在6,500億美元上下。亞太地區將由中國帶動區域境內外投資;2017年上半中國已吸引124億美元的境外資金,較2016年同期成長約四成。同時中國投資人也積極於世界主要不動產市場布局,2017年上半年已投入36億美元至美國主要城市,佔整體境外資金流入美國總額大約兩成,顯見中國投資實力不容小覷。

 

於國內方面,近來投資市場趨緩,多數市場上可供投資的物件的售價與買方所預期的投報率仍有差異,因此多數投資人持續評估。但同時國內游資充沛,法人投資人可動用投資金額再創新高,資金可運用的渠道應由政府及民間共同努力使其多元化。在人口逐漸老化及政府積極行銷來台觀光,建議資金可導向公有土地(BOT、地上權)、休閒醫療養生機構等面向發展。在新閣揆上任之際,我們預計台灣政局將趨於穩定,也冀望新政府在吸引國外及海峽兩岸資金來台投資計劃上,有更實質精進的配套方案,以力提振台灣經濟及產業發展,推升國際競爭力。

 

仲量聯行指出,台北市本季整體A級商辦公室租賃需求主要由業主自用支撐,新租約全數集中於小坪數空間。業主自用及房東釋出原本保留空間,加上部分金融、科技、醫療科技業者進行搬遷、縮編或退租,本季淨去化總量為24,304坪。本季合作金庫於長安東路的總部釋出空間面積32,639坪,其中27,090坪為自用。2017年前三季總去化達約3.2萬坪,達十年來次高。

 

本季需求主要集中於非核心商業區,其他商業區則為趨緩走勢。整體空置率因新供給釋出部分出租空間,較上季上升0.8個百分點來到8.7%。多數企業租戶租賃決策仍趨謹慎保守,評估搬遷及續租費用後決定維持原單位續租。然而,房東也釋出續約讓利條件,給予續約優惠,但2017年陸續有新供給落成釋出,有意搬遷之租戶將持續評估搬遷的條件及可能性。

 

仲量聯行表示,在目前租戶趨於謹慎的市況,多數大樓業主仍維持租金水平。本季整體A級商辦平均租金新台幣每坪每月2,643元,與上一季持平,年成長則微幅降低0.1%。我們的市場調查發現,由於部分大樓有減租或退租的情形,加上部分現有租戶也持續評估即將釋出的新供給,因此房東於租金調整上也較為謹慎,並以免租期優惠來吸引租約,整體免租期每年0.8個月,較2016年同期的0.7個月明顯增加。本季四大商業區中,信義及敦南商業區走勢持平;敦北在原租戶搬遷及房東釋出原保留單位使空置率明顯上升,部分大樓業主調降租金,使平均租金較上季下跌1.2%,來到每坪每月2,305元,為三年來最低的水平。非核心商業區在部份原自用大樓釋出市場及部分空置下降的大樓業主微幅調漲租金,平均租金較上季成長0.6%來到每坪每月2,116元。

 

內湖南港市郊區域的廠辦大樓持續以相對便宜的租金吸引科技及金融業進駐,並有部分企業租戶為整合營運,承租大面積空間設立總部,新供給於釋出後一年即達滿租,可見需求強健。在新租約及部分租戶減退租的相互帶動下,整體空置率微幅下降0.2%來到2.9%。市郊區域整體租金,由於大面積租戶房東給予優惠及部分房東面臨退租壓力、空置率上升調降租金,較前期顯著降低3.6%,來到每坪每月1,377元。但單就內湖地區而言,其需求穩健,新大樓成交租金高,平均租金於本季成長1.2%來到每坪每月1,293元。

 

仲量聯行說明,短期未來人力需求反映當今國內產業趨勢;知名人力研究機構針對第四季台灣就業季展望調查指出,整體約26%的企業有增聘意願,其主要集中於製造及金融保險業;聘僱意願最低則為休閒餐旅業。未來預計部分業者朝向無人化智慧服務,將減少辦公間需求。新創公司或個人工作室的興起也將為台北市辦公空間需求型態朝向共享空間。

 

2017年至第三季租賃活動趨緩,企業評估租賃時仍以租金為主要考量,並維持謹慎保守的態度,預計租約商議及評估期將略為拉長。第四季預計前幾季以來不斷評估搬遷的租戶可望成交,加上新釋出大樓需求強勁,全年去化可望於年底成長。2017年釋出的65,000坪的頂級或A級新供給,在目前多數大樓已接近飽和,房東給予預租優惠,可望吸引原先在其它商業區的租戶考量評估搬遷至主要商業區較優質大樓。此外,部分企業在當今經濟環境下已著手進行併購或整合營運的計畫,預計部分大面積需求將集中於新供給。

 

仲量聯行考量當今景氣趨勢及觀察租賃市場供需雙方面心態,大樓業主於租金調整上明顯謹慎,加上新供給大樓業主給予較優惠的預租條件,2017全年整體租金走勢預計將維持2016年水平,年成長率介於1%上下。

 

仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示:仲量聯行第三季「全球市場展望」(Global Market Perspective)統計,2017年至今全球租賃需求持穩,歐美2017年上半年較2016年同期成長3-4%;亞太區域除新加坡、中國一線城市及墨爾本需求強勁外,其它主要城市皆呈現平穩;區域整體需求下降2%。租金方面,全球平均租金相較去年中成長3.4%;美洲區因多數新供給開價拉高平均租金水平達4.9%;亞太區域則因中國企業在香港業務需求增加、澳洲主要城市新供給帶動租金成長,區域平均租金年成長3.3%。在全球景氣復甦並充滿變數的狀況下,企業於人力徵聘及空間需求上更為謹慎。

 

仲量聯行近期研究顯示,全球企業選擇辦公空間時,逐漸朝向可以啟發員工潛能、滿足工作需求及提供員工適時放鬆的空間設計元素為主要考量。在全球經濟復甦緩慢,企業行事趨於保守,預計2017年亞太整體去化量將與2016年相當。於國內方面,近來我們也發現企業因受目前景氣影響,積極進行人力及租賃空間調整,持續評估更優惠的租賃或搬遷條件。部分已經評估一段時間的租戶可望於2017年底簽約,加上新供給房東給予較優惠的預租條件,部分大面積租戶已進行簽約,年底前可望帶動2017年總去化量。租金方面目前因為房東為保留租戶或鼓勵現有租戶續約,租金調整相對謹慎;加上新供給預租條件給予優惠的影響,我們預估2017年租金成長將稍微趨緩,介於1%上下。

 

在投資市場部分,本季投資市場因民間流資充沛,市場有適當的物件釋出,法人投資人把握適當時機進場,主要大型商用不動產交易達新台幣195億元,季成長及年成長均達約五成。2017年前三季國內大型不動產總交易額為372億元,較2016年同期減少約8%,為九年來次低,僅次於2015年,顯見當今投資方仍為保守謹慎。其主原因除了國內外政經環境不穩定外,國內主要商業區擁有符合投報率的投資標的較少。但投資方的資金仍舊充沛,並期望積極佈局於不動產市場,因此將持續觀望。

 

本季最大宗交易為壽險業者出售位於嘉義市飯店暨零售商場,售價為48.3億元。2017年至第三季止壽險業直接投資不動產的金額約為29億元,與過去六年120-670億元的成交額相較,預計2017年極有可能創新低,主要因為當今市場上交易的物件價格未能達到壽險業者理想的投報率。但至第三季為止,國內前十大壽險業者可用於投資不動產的金額較上季增加4.0%,達新台幣4.8兆元,創歷年新高。

 





 


本季主要法人投資方為企業公司(61%)、金融服務(21%)及壽險業(12%)。企業公司主要仍投資於自用工業及零售不動產,逾三成總交易額為關係企業間為改善資產架構的交易。壽險業仍聚焦於具穩定租金的投資標的,本季富邦人壽投資13億元麗嬰房內湖總部大樓,麗嬰房計畫出售後回租15年,為單一所有權且具固定收益型不動產投資標的,且投報率達到買方預期,為市場上難得的理想標的。

 

本季大型土地投資額為新台幣206億元,較上季增加73.3%,但去年同期減少約三成,交易金額持續多於直接建物投資。主要交易多為開發商取得營建用地蓋屋出售或企業購置土地建置自用廠房。以往工業地多數由製造業取得,近來餐飲食品業者也開始取得土地興建中央廚房或倉儲設備來擴充產能。此間接反映國人外食習慣及觀光客來台享受美食,帶動餐飲業營業額於第三季持續成長。


 


 


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2017年10月5日 星期四

皇鼎處分汐止土地 合計賺18億



 
/台北報導

上市建商皇鼎建設(5533)為降低長期開發風險,提前掌握現金,下半年以來密集處分新北汐止3筆土地,並成功換到現金18億元在手,法人估計,處分售地獲利可望在年底前貢獻EPS 0.2元左右;再加上,轉投資飯店到年底將衝向850房,全台5據點建置完成,本業、業外兩得意。

皇鼎早年即大力著墨的科技廠辦大樓,近兩年來又再加碼汐止購地,打算進行保安段的下一個造鎮開發計畫;不過,考量到全區佔地規模達到2萬多坪,整體開發時程可能要拉到20年,為了加速開發科技園區的腳步,近期陸續處份汐止保安段土地。
皇鼎建設表示,下半年迄今已陸續處分汐止保安段土地3筆總計約7千坪,包括:6月底時以5億元出售2,001坪給匯豐汽車,7月底時以9.44億元出售3,774.3坪土地給坤昌物業,又以3.82億元處分1,528坪土地給裕賀食品。估計處分利益,約總價的3.6%,本季可陸續認列。


另外在轉投資事業方面,皇鼎建設最重要的是綜合持股比率達100%的富信大飯店,目前已開幕營運包括台北1、2館、台中、台南總共4個館,以及台南富華大飯店,全台已完成5個館的布局。
根據皇鼎財報資料顯示,富信大飯店2017年上半年財報全台5館都獲利,其中獲利,以台北二館最高,上半年稅前淨利約1,087萬元,至於富信台南北區和富華2個據點,也分別獲利3百多萬元。總計5館上半年營收約2.7897億元,稅前淨利約2,359萬元。
富信台南館將在第4季完成擴建,並開幕營運,年底前富信大飯店連鎖的客房數,將達850間。
皇鼎上半年累計營收10億4,920萬元,合併稅後盈餘6,463萬元,EPS為0.23元。法人估計,汐止售地獲利可望挹注EPS約0.2元,年底前可能認列入帳;若加計餘屋銷售,下半年獲利將有機會超越上半年。

(工商時報)

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2017年10月4日 星期三

買賣房地,取得違約金,別忘申報這個稅

作者:MyGoNews方暮晨

時間:2017-10-04


 




 



民眾買賣房地,如有因他方違約而取得違約金者,應將該筆款項減除成本及必要費用後之餘額申報綜合所得稅


民眾買賣房地,如有因他方違約而取得違約金者,應將該筆款項減除成本及必要費用後之餘額申報綜合所得稅




新聞摘要







  • 民眾買賣房地,如有因他方違約而取得違約金者,應將該筆款項減除成本及必要費用後之餘額申報綜合所得稅


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,近二、三年來房地產交易行情低迷,民眾常因簽訂買賣契約後,未如期交付房地價款而發生違約之情形,此種因他方違約而有取得違約金者,應將該筆款項減除成本及必要費用後之餘額申報綜合所得稅。

 

該局進一步舉例說明,A君2015年1月以5,000萬元向B君購入台北市精華區房地一戶,惟因房市價格直落,A君於簽約後反悔,未如期交付後續價金,B君於2015年2月沒入500萬元之簽約金做為賠償,惟未併入2015年度綜合所得稅申報,經該局查獲,遂將該筆違約金扣除相關仲介代書等費用50萬元後之餘額450萬元,計入B君2015年度綜合所得稅,除補徵所漏稅額外,並依所漏稅額處2倍以下罰鍰。

 

該局呼籲,民眾如因買賣不動產而有收取違約金,應將該筆款項扣除相關成本及必要費用後,依法申報當年度綜合所得稅,勿心存僥倖,以免遭補稅處罰。


 



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內科廠辦交易增溫 以台塑集團購置內湖T.CBD最亮眼

2018-07-03 17:59 經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導 信義全球資產Q2最新統計,北市商辦價格走勢平穩,市場交易量增加,平均售價維持在83.6萬元,資金資本化率小幅上調至2.46%,各商圈售價變動不大,不過內科廠辦交易明顯增溫,以台...