2017年8月11日 星期五

實價登錄2.0版 拚更透明更即時



 林祖嘉

據報載,最近內政部研議推出實價登錄2.0版,這是自民國101年推出不動產實價登錄以來一項非常重要的改革,對於健全不動產交易有很大的幫助,因此我們認為應該盡速立法並且落實。

實價登錄2.0版的主要內容包括:第一,不動產交易登錄必需揭露到實際住宅地址,而不是像目前只揭露到住宅所在地的區段而已。第二,同一棟房子所有歷史交易價格都要完全揭露。第三,申報責任要歸屬於買賣雙方,而不是由交易仲介申報。第四,預售屋交易也需申報,即預售屋交易也要納入訊息揭露。第五,建商自行銷售房屋也需申報。最後,由於過去建商故意延後交易時間,使得申報速度很慢,所有實價揭露都延後許多,因此,為取得市場上迅速與即時價格的反應,實價登錄2.0版要求所有申報要加速,以便市場價格能夠迅速的反映出來。


傳統以來,台灣不動產市場交易最大的問題就是在於交易資訊的不透明。一般來說,個人買方購買房子的經驗較少,對於房價的認知並不清楚;相反地,建商或仲介對於不動產買賣擁有豐富的經驗他們對於市場價格就有較清楚地掌握。因此,建商或仲介經常可以利用訊息的優勢來剝削買方,使買方蒙受損失而造成住宅市場的缺乏效率或不公平。

不動產實價登錄的主要目的在於能夠「透明、正確與即時」,反映市場訊息,讓買賣雙方得以更合理的方式與價格進行交易,從而建立一個完善的不動產交易市場。然而,在目前我們實施的不動產實價登錄措施當中,住宅地址只登錄到所在的區段,因此住宅的買方其實對於每一棟住宅的實際交易價格並無法實際掌控,只能對於該區段的價格有點大致的了解,因此訊息是不充分的。另外,由於沒有房子的歷史交易價格,因此對於每一棟房子的價格變動及其真實的價值,並不容易掌握。

在現在內政部規畫推出的實價登錄2.0版當中,交易實價公布實際地址,讓每一棟的房子價格可以正確地反映出來。另外,每一棟房子的歷史交易價格都會公布,因此可以顯示該屋房價格變動的過程。由於買賣雙方對於同一棟房屋的歷史資料都了解的話,他們對於目前市場價格的認知比較容易趨於一致,這對於交易的進行會有很大的幫助。


預售屋交易最容易炒作,經常是建商推動不動產價格的主要工具。由於不動產交易並沒有在地政事務所登記,因此在目前的實價登錄措施當中,並對於預售屋的交易無法掌握。但是,在台灣的預售屋市場當中,經常在房子還沒蓋好之前,預售屋已經轉了好幾手,這是造成推升預售屋價格的主要原因。

所以,把預售屋交易納入實價介入的範圍是絕對有必要的,一方面,這是防止不動產炒作很重要的一部分;另一方面,政府可以立即掌握預售屋市場的最新交易狀況,從而可以及早採取最適當的因應措施。

此外,通常建商手中也握有相當大的數量的房地產,而且,為了掌控市場及價格,建商經常會利用人頭交易的方式,提供不正確的訊息,來錯誤的引導買方。我們認為這是建商利用市場力量來剝削買方的另外一種方式,因此現在應該同時把建商的住宅交易也納入管理當中,讓真實的市場交易能正確的反映出來。

最後,實價登錄政策的基本原則是「透明、正確與即時」,其主要目的是為了要充分反映市場價格變動的趨勢,讓買賣雙方得以在第一時間取得市場的訊息,但在目前的實價登錄措施當中,建商或是仲介都會找各種理由故意延宕申報的時間,使得不動產交易價格的揭露經常落後半年、甚至1年以上的時間。這在遇到房價大幅波動時,對於買賣雙方都會產生很不利的影響。

最後,我們必須說明的是,正確的實價登錄不但可以提供正確而即時的市場訊息,以健全市場的交易,而且可以提供政府作為不動產相關政策的重要參考。此外,正確的不動產資訊,也可以作為政府徵收相關課稅的重要依據。因此,正確而即時的不動產實價登錄制度對於健全不動產市場交易是非常重要的,我們希望政府能夠迅速地完成立法並且加以落實,這應該符合大多數國人的期望。(作者為國立政治大學經濟系教授)
(中國時報)
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