2016年10月17日 星期一

央行利率不變 房仲:房市逐漸回歸基本面


(中央社記者潘智義台北29日電)住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行連續4次降息後,決定維持利率不變,除與目前利率已處於低檔,降息對景氣刺激效果有限外,似乎也提醒財政政策應接棒改革。
中央銀行今天理監事會維持利率不變,以維持物價與金融穩定,對房市政策並無著墨。
徐佳馨表示,從此次利率不動,加上對房市沒有進一步措施的態勢來看,央行對房市從「積極管控」,轉由市場機制決定的態度明顯,接下來應不至於有新一波調控措施。
她認為,雖然低利環境會延長價格盤整時間,但房市將經過市場汰弱留強洗禮後,可望逐漸回歸基本面。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,央行已連4度降息以穩定市場,避免熱錢湧入,經過英國脫歐事件後,整體市場已回穩,理監事會前業界多認為不會再降息。
郎美囡說,美國總統大選結果未至,保留半碼彈性,以防未來不確定因素發生時可因應,故此次維持利率不變並不意外。
不過,央行對豪宅的房市管制仍未鬆綁,顯見對於不動產市場指標性物件依然嚴控,防止房價追高情況再次發生。1050929

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個人常買賣不動產 恐課營業稅

2016-10-17 05:50經濟日報 記者林潔玲╱台北報導
若屬於經常性的買賣不動產者,要小心可能會因此被國稅局認定為營業人,須繳營業稅。 ...
若屬於經常性的買賣不動產者,要小心可能會因此被國稅局認定為營業人,須繳營業稅。 本報系資料庫
個人經常性買賣不動產,留意須申報營業稅。個人買賣不動產有四項要件,其中一項「經查足以構成營利目的者」,查核實務上多以是否涉有「經常性」做為判斷依據,因此手上還有大筆不動產投資部位,若脫手須留意是否會被認定為營業人,須繳營業稅。
根據財政部於2006年底發布認定標準,個人以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再銷售者,如符合四項要件之一者,應依法課徵營業稅,包括設有固定營業場所、具備營業牌號、有僱用員工協助處理房屋銷售事宜,以及其他經查核足以構成營利為目的的營業人。
過去曾有專職法拍天王勇哥,以個人名義買賣法拍屋,因交易金額及交易筆數皆極為龐大,因此遭國稅局補稅加罰。
安侯建業(KPMG)會計師事務所表示,此後國稅局認為專職不動產買賣的專業人,也應比照一般公司課稅方式,也就是賣房子要按房子的銷售金額開立5%的發票,獲利要繳營所稅。
若投資客有固定辦公室,或具備營業牌號及僱用員工協助處理房屋銷售,還算容易判斷是否為營業人,須繳納營業稅。
但最後一項概括條款「其他經查核足以構成以營利為目的的營業人」,KPMG認為,財政部或稅局目前對外並無明確的解釋,且在查核實務上,稅局多以該不動產投資人過去年度是否涉有「經常性」的不動產買賣作為判斷依據。
因此要提醒民眾,若屬於經常性的買賣不動產者,尤其是目前手上還有大筆不動產投資部位,想要房地合一新制上路後趕著脫手離場,恐怕要小心可能會因此被國稅局認定為營業人。
圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

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仲介海外不動產佣金 要稅

記者林潔玲╱台北報導 國人投資不動產熱潮延燒至海外,投資標的遍布全球,交易規模擴大,搶食海外房產大餅的銷售業者也與日俱增,而從事海外不動產銷售仲介業務的營業人,其取得國外不動產公司給付的仲介佣金,不屬於與外銷有關的勞務收入,不適用零稅率,仍應報繳營業稅。 從事海外不動產銷售仲介業務的營業人,仍需報繳營業稅。(業者提供) 營業人經營國外不動產銷售仲介業務,取得的佣金收入,應報繳營業稅。財政部官員舉例說,甲公司從事海外不動產仲介業務,海外乙公司委託甲公司介紹客戶購買當地不動產、舉辦說明會,並依其介紹不動產的買賣金額給付報酬。 經查核發現甲公司僅申報向國內投資人收取的手續費及代管服務費收入,並依規定申報營業稅,另其向國外乙公司收取的仲介佣金,則未報繳營業稅亦漏未申報佣金收入。國稅局依查核資料認定,除補徵營業稅及處罰鍰外,連同營利事業所得稅一併補稅處罰。

從事海外不動產銷售仲介業務的營業人,仍需報繳營業稅。(業者提供)



營業人經營國外不動產銷售仲介業務,取得的佣金收入,應報繳營業稅。財政部官員舉例說,甲公司從事海外不動產仲介業務,海外乙公司委託甲公司介紹客戶購買當地不動產、舉辦說明會,並依其介紹不動產的買賣金額給付報酬。 經查核發現甲公司僅申報向國內投資人收取的手續費及代管服務費收入,並依規定申報營業稅,另其向國外乙公司收取的仲介佣金,則未報繳營業稅亦漏未申報佣金收入。國稅局依查核資料認定,除補徵營業稅及處罰鍰外,連同營利事業所得稅一併補稅處罰。


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注意喔!國稅局「抓稅」很厲害,想逃贈與稅,功夫要更高

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2016-10-17
二親等以內親屬間財產買賣,買受人支付價款之資金來源係由出賣人貸與者,應課徵贈與稅
二親等以內親屬間財產買賣,買受人支付價款之資金來源係由出賣人貸與者,應課徵贈與稅
新聞摘要
  • 二親等以內親屬間財產買賣,買受人支付價款之資金來源係由出賣人貸與者,應課徵贈與稅
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示,二親等以內親屬間財產之買賣,買受人雖能提出已支付價款之確實證明,惟該支付價款如係由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,仍應視同出賣人贈與,課徵贈與稅。

該局表示,遺產及贈與稅法第5條第6款規定,二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論,依本法規定課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

該局最近審理1件二親等以內親屬間不動產買賣申報案件,甲、乙(父、子)雙方約定買賣價格為5,000萬元(即不動產公告現值),主張為買賣而非贈與,並提示相關收付款資料。

經該局深入查核後發現,買受人(乙)支付價款資金之來源係由出賣人(甲)向銀行貸款,非屬乙之自有資金或獨自向銀行借款,與前揭規定未合,故核課甲贈與稅500萬元。

該局提醒納稅義務人,如有主張二親等間財產之買賣非屬贈與,應提示相關支付價款之確實證明文件,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得,以免因證據不符而遭課徵贈與稅。

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2016年10月16日 星期日

好消息!受託辦理遺產稅或贈與稅,可上網申辦

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2016-10-16好消息!受託辦理遺產稅或贈與稅案件之受任人,亦可上網申辦
好消息!受託辦理遺產稅或贈與稅案件之受任人,亦可上網申辦
新聞摘要
  • 好消息!受託辦理遺產稅或贈與稅案件之受任人,亦可上網申辦
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為提供多元化申報管道及落實創新便民服務,財政部自2016年9月21日起開放受任人亦可以其自然人憑證代理納稅義務人以網路申辦遺產稅及贈與稅案件,歡迎民眾多加利用。

南區國稅局進一步說明,遺產稅或贈與稅電子申辦作業適用對象須被繼承人或贈與人為經常居住中華民國境內且有我國身分證統一編號之國民;若納稅義務人為外籍人士、香港、澳門人士、大陸地區人士、非自然人或由債權人代位申報者,尚不適用本項電子申辦作業。

納稅義務人或受任人可自財政部電子申報繳稅服務網站(http://tax.nat.gov.tw/)下載遺產及贈與稅電子申辦軟體,並以內政部核發之自然人憑證為申辦通行碼,即可透過網際網路傳輸申辦資料,以申辦資料上傳成功日為申報日,並應於上傳成功之翌日起10日內送達申報書及相關證明文件(如屬受任人申辦案件,應併同檢附委任書及身分證明文件)至被繼承人或贈與人戶籍所在地國稅局所屬分局、稽徵所、服務處。

納稅義務人如對電子申辦相關軟體操作有疑義,可撥打財政部電子申報繳稅系統免費服務專線0800086188洽詢;若有稅務問題則可撥打各地區國稅局免費服務專線0800000321,將有專人為您服務。

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2016年10月13日 星期四

1-7月!北市商辦成交億級以上逆勢成長4.5%

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2016-10-13
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2016年1-7月北市商辦交易量縮3成,成交億級以上逆勢成長4.5%,內湖與中山區最熱
2016年1-7月北市商辦交易量縮3成,成交億級以上逆勢成長4.5%,內湖與中山區最熱
新聞摘要
  • 2016年1-7月北市商辦交易量縮3成,成交億級以上逆勢成長4.5%,內湖與中山區最熱
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據永慶資產管理統計最新實價揭露資料,2016年1-7月商辦(包含廠辦)交易量為208件,比去年同期297件減少30%。以總價帶觀察,4,000萬至6,000萬總價量縮54%最嚴重,而超過1億元的交易量反而逆勢成長4.5%。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析,上半年國內景氣處於低迷的藍燈至黃藍燈間,雖央行採取降息救市,及解除豪宅以外的房市信用管制,第二季房市一度出現小陽春的跡象,不過,隨著兩岸經貿發展商機與觀光人潮持續縮減,影響市場信心,加上房產稅改革議題不斷,造成買方購屋疑慮,2014年北市商辦市場整體交易量明顯量縮後,2015年1-7月交易量再比2014年同期衰退30%,整體市況交易表現仍吹寒風。

4千萬~6千萬元,量縮54%最嚴重
超過億元交易量,逆勢增長4.7%,內湖區與中山區為主

林泰隆說明,觀察1-7月商辦總價帶的交易量變化,2,000萬至1億元量縮情況明顯,較2015年同期減少41%至54%。其中,以4,000萬至6,000萬量縮最多,此總價帶的產品過去多集中在內湖區的內科園區,建物坪數約100坪左右,適合中小型企業使用;不過,在自用與長期置產的客群持續購置的情況下,2016年市場釋出量已明顯減少,加上買方對於房價看跌,及投報效益更精打細算的雙重影響下,成為交易量縮減最明顯的價格帶。

 
此外,林泰隆分析,雖然總價億元以下的交易量縮,但超過一億元的商辦交易量卻不減反增4.5%,交易熱區集中於內湖區(交易比重佔26%)與中山區(佔24%),其次為大安區、南港區與松山區;其中熱門商圈包括:內科園區、敦北商圈、南京復北商圈及松江南京商圈等。林泰隆認為,高資產買方置產重心仍以市中心區的精華地段,與成熟的辦公商圈為優先,不僅擁有穩定的收租效益,地段佳房價也相對抗跌。另一個值得留意的是,超過九成億級以上的交易都集中在1億至4億之間,交易的平均總價明顯降低,2016年均價為1.88億元,比2015年的2.21億元,總價下修15%。顯示高總價市場雖然仍有買氣,但購買總價已轉趨保守,無追高的意願。

2016年與高點交易量比較量縮64% 非核心商圈或低投報率產品價跌風險大

2016年1-7月交易量比2013年同期高點已量縮64%,林泰隆提醒,第四季民眾看跌房價趨勢增加,自用或置產型買方對於出價意願將更審慎考量,在整體房價修正的格局下,非核心商圈及投報率偏低的房價將首當其衝,建議有意出售的屋主,留意區域最新實價揭露的資產行情,避免過度期待房價,錯失出脫的機會,若是有收益的房產,建議朝向更吸引買方的投報率調整,才能縮短銷售時程。

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2016年10月6日 星期四

露曙光!商用不動產全年可望突破900億

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2016-10-06世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘認為:商用不動產市場漸露曙光,全年交易可望突破900億
世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘認為:商用不動產市場漸露曙光,全年交易可望突破900億
新聞摘要
  • 世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘認為:商用不動產市場漸露曙光,全年交易可望突破900億
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】世邦魏理仕2016年10月5日發佈2016年第三季不動產市場回顧,第三季不動產交易量(含商用/土地)達新台幣372億元,較2015年同期成長了11%,季內建商購地動能較預期熱絡,商用不動產交易則持續維持低檔,僅自用型買方維持買氣。展望第四季,主要都市大型土地仍將受到建商及機構型投資人青睞,交易量能維持現有水準,而商用不動產市場雖尚未有利多消息帶動投資氣氛,然過去幾季議價成果可望在年底前底定,預期全年商用不動產交易金額有機會超過900億大關。

圖一:台灣商用不動產交易統計
世邦魏理仕觀察,第三季土地交易金額為新台幣277億元,較2015年同期增加16%;其中,數家大型建商搶進主要都市精華區域是推升主因之一,交易量不僅是2016年新高,更比2015年同期大增近300%,顯示雖然目前房市表現平疲,但具發展潛力的地塊仍是投資熱點。另一方面,自用型買方因產能擴增需求,持續積極購入北、中、南各地工業區土地,也是支撐本季交易量的主要原因,統計自用型買方購入之工業地交易金額占其總交易金額的95%。

商用不動產部分,第三季看到富邦人壽著眼於內湖區商辦高進駐率,以新台幣40.8億向基匯資本(Gaw Capital)買下「東京企業總部」,完成本季最大筆商用不動產交易。除此之外,大型商辦已連續多季僅個位數案件成交,究其主因包含目前可供投資大型優質物件有限,且賣方開價修正不明顯,延長買賣方議價時間。

台北辦公市場租金及空置率行情
工業地產表現則相對穩定,廠房及廠辦交易金額累計佔總商用不動產交易的90%,惟暢旺交易動能推升工業地產價格,小幅壓縮收益率表現。值得一提的是,雖亞洲投資人對國內商用不動產詢問度未減,但價格與收益率水準始終未能達到投資門檻,僵局之下恐在年底前都不會看到外資蹤影。世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘認為:「2016年前三季投資市場氣氛受國內外經濟情勢影響傾向保守,但實際上投資需求並未減弱、詢問度持平,未來價格調整幅度將是關鍵。此外,年底前仍有望看到交易量攀升,但多是長期議價的遞延型交易成果。」

台北主要沿街店面租金及零售業營業額年增率表現
在金融服務業及跨國科技公司辦公室升級需求驅動下,台北市第三季商辦租賃活動延續前一季動能,淨去化量季增至8,064坪,刺激平均租金及空置率均有正向表現。其中,A辦辦公市場去化速度穩健,且多集中於信義基隆區新大樓,進而推升A辦平均租金較前季成長至每坪新台幣2,621元,空置率則呈現連續五季下降趨勢,本季收斂至12.7%。B辦市場在無新供給及本土企業搬遷活動帶動下,空置率下探10年新低至5.1%,惟因企業對租賃成本態度保守,租金成長空間有限,平均租金與上季水準相同,為每坪新台幣1,745元。

展望未來幾季商辦租賃市場,受惠於短期內無新供給釋出,且少數企業可能受景氣緩步好轉的激勵而提高辦公室升級的意願,甚至為此增加資本支出預算,以搬遷至新建A辦大樓,進而持續支撐租金上揚走勢;預期B辦市場因市場詢問度持平,空置率仍將持續走低。

主要沿街店面租金表現受到經濟走緩及消費者信心減弱影響,零售業者展店腳步放緩,僅部分店面續約租金調整,推升本季租金年增1.7%。世邦魏理仕觀察,在各產業類別中,以餐飲業租賃需求較為旺盛,也持續看到有國外品牌來台開店,其他業者則多將重心放在擴增產品項目、調整展示空間等方式以提升營業額成長。年底前,消費動能復甦有限,且由於近來台北主要商圈空置率稍有上升、部分店面空置期較長,預料特定房東將調降開價以吸引廠商進駐,可能影響短期內平均租金成長緩慢。

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2016年10月4日 星期二

前7月!北市「億級」商用不動產交易旺

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2016-08-09
公司搶進駐內湖、南港,億級商用不動產交易旺
公司搶進駐內湖、南港,億級商用不動產交易旺
新聞摘要
  • 公司搶進駐內湖、南港,億級商用不動產交易旺
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】北市內湖、南港二區,開發時間較晚,新的商辦大樓林立,吸引企業紛紛進駐,在北市商業處登記家數及資本額資料中,成長率都居各行政區前三名,2016年更是力撐商用不動產大型交易,統計至七月止,公開資訊觀測站揭露2016年的億元以上商辦交易案共有11件,當中南港佔了3件、內湖6件,總成交額為120億元台幣,港湖二區成為上市櫃等大型公司最愛區域,是2016年商用不動產交易大亮點。

信義全球資產統計近五年北市公司登記資料,發現信義、內湖及南港是公司登記家數及資本額成長三雄,五年內三個區域家數都成長2成以上,南港區登記資本額更是翻倍成長,但是信義區單總價高,企業進駐多透過租賃,買賣交易案件較少,反之,港湖二區,房價相對合理,最受上市櫃等大型公司青睞,使港湖二區成為公開資訊觀測站所揭露億級商用不動產交易主力。

 
內湖科技園區發展逐漸成熟後,企業紛紛進駐,五年來公司登記家數成長2,301家,2016年第2季西湖段更呈1%以下的超低空置率,帶旺內科億級廠辦交易。截至七月共有6件交易案,最受矚目的是馬來西亞商基匯以40.8億元將東京企業企業總部賣給富邦人壽,而南港交易案件集中南港軟體園區,5年間公司登記總資本額成長112.79%,顯見都是大型企業遷入,而4月大聯大砸下65.5億元買下整棟商辦預售案,也更凸顯南港吸引大企業總部進駐的特色,未來待新光C14、台肥C2等商辦陸續完工,加上多項建設利多,勢必將有更多企業選擇遷入。

信義全球資產王維宏經理分析,內湖及南港雖然公司登記總家數仍不及傳統核心商業區,但成長迅速,且大型企業需求樓地板面積規模大,選擇港湖二區,一方面進駐成本較核心商業區低,再者商辦屋齡新,區域質感佳,因此近年眾多企業總部選擇落腳,依公司登記成長情形判斷,未來企業往北市東區進駐仍是趨勢,即使不動產景氣較差,內湖南港廠辦雙星,仍然逆勢向上。



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內科廠辦交易增溫 以台塑集團購置內湖T.CBD最亮眼

2018-07-03 17:59 經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導 信義全球資產Q2最新統計,北市商辦價格走勢平穩,市場交易量增加,平均售價維持在83.6萬元,資金資本化率小幅上調至2.46%,各商圈售價變動不大,不過內科廠辦交易明顯增溫,以台...