2015年7月31日 星期五

房市 慢慢觀察 全台都是壞消息

全台都是壞消息
房市 慢慢觀察房市 慢慢觀察

全台「待售降價屋」多2成

房地合一拍板定案、持有稅持續加重,房市交易回歸基本面,買方「向下比價」促使屋主開價下修。觀察永慶房仲網2015年7月的網路住宅委售物件發現,全台有20%的網路住宅物件開價下修。另外,比較2015年6月房地合一稅立法前到7月底近兩個月的時間,全台降價物件成長率增加22%,可見受房地合一即將上路影響,有越來越多的屋主開價鬆動。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,房地合一上路之後,短期炒作行為將絕跡,未來房價上漲空間有限,使屋主目前降價獲利了結的心態趨於濃厚。另外,財政部近期發函要求全台地方政府應在2019年前,大幅提高標準單價,且老屋加稅也蠢蠢欲動,恐怕還會加強屋主降價決心,值得觀察。[詳情]

重要參考!國泰全國房地產指數:Q2持續呈現盤整調整結構

2015年7月30日正式公布第2季「國泰全國房地產指數」,整體研究報告的結論則是「房地產市場持續呈現盤整調整結構」。整體而言,2015年第2季市況仍屬於冷清,六大都會區的30天銷售率均在10%上下的低檔結構。後市發展仍偏向反轉,金融機構對不動產放款政策、國內外政經波動與房市賣壓程度,將成為影響後市的重大變數。根據國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心共同調查製作的「國泰全國房地產指數」指出,2015年第2季在房地合一稅拍板定案下展開,加上延續近一年的北冷南溫市況與各地區累積許多待推案建照的環境下,市場趁著新稅制上路前,以擴大推案尋求成交量增加。[詳情]

第一線經紀人反映,買氣回升一成,價格鬆動

有巢氏房屋2015/7/1~2015/7/5進行「網路線上」問卷調查,主軸在於調查本季於房地合一立法通過後近一個月之內,第一線房仲經紀人實際面對買、賣方的實際需求。有巢氏房屋指出,在房地合一稅制三讀通過後,觀察2015上半年六都買賣移轉棟數雖較20104年同期衰退約19.7%,但6月六都交易棟數已較5月已回升6.3%,顯示民眾購屋信心略有回穩跡象。自住型買方出籠,出價意願以比實價低11-20%為優先,北區近七成賣方較心急,較實價差距修正10%內可脫手。北區買、賣方增加最多,土城區房價下修2.5%,佔新北最高,桃園平鎮、蘆竹房價降幅近10%。中區買方以自住為主,賣方擔心重稅影響,太平區房價較歷史高點下殺24%,投資客出現拋售,區域賣壓快速升高。南區賣方怕重稅與價跌,六成接受與成交行情房價差距修正10%內,苓雅區、前鎮區房價基期高、房價減速,影響自住買盤。[詳情]

官方資料!北市4月房市量續增,價格指數上漲0.84%

為提供完整透明的不動產交易資訊,讓各界掌握房市脈動趨勢,台北市地政局以交易日期為2015年4月之實價登錄買賣資訊為基礎,結合住宅價格指數,進行不動產價、量動態分析。整體而言,4月全市有8個行政區買賣交易量增加,全市交易量較上月增加6.93%;住宅價格指數115.42,較上月上漲0.84%,中止連續4個月的下跌。地政局表示,總結4月份市場交易狀況發現以下市況,整體交易量中山區最熱、中正區增幅大,住宅大樓比重高、套房產品量大增;高總價、高單價大坪數案件量大減,新成屋交易比重連3個月回升;4月住宅價格指數上漲0.84%,月線雖見反彈,市場走勢仍不明確。[詳情]

錢關難過,豪宅交屋跟建商調頭寸

受到央行選擇性管制措施影響,原本購買預售屋的民眾,部分交屋時面臨貸款成數不足的問題,包括名下第二套房貸與高總價住宅的選擇性信用管制,都已經對市場造成衝擊,據了解,北市一些交屋的高總價住宅,從貸款負擔設定的資料發現,部分交屋的住戶因為資金缺口,轉而向建商借款設定負擔,避免資金不足無法順利交屋的違約風險。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市總價7千萬的住宅,新北市總價6千萬元與其他區域總價4000萬元的產品,受到央行的選擇性信用管制措施影響,不僅沒有寬限期,貸款成數上限也僅能貸款5成,由於購買預售屋到落成中間需要兩三年的時間,購買預售案的民眾,可能沒預料到交屋時貸款條件變的如此嚴格,加上景氣從2014檔反轉,預售換約轉手不易,因而交屋時出現資金上的缺口,以總價7000萬元的案子為例,光總價2成的資金缺口,民眾可能就得多籌措1400萬元,增加資金調度的難度。[詳情]

又見利空!「北北桃」房價年增率呈現「負成長」

根據剛出爐的2015年第二季永慶價格指數資料顯示,2015年Q2全台七大都會區,包含台北、桃園、新竹、台中,房價都出現小幅反彈的狀況,以台中季回升3.9%,幅度較大。不過,若以房價年增率來看,則可發現「北北桃」房價都呈現負成長,幅度介於-1.4 ~-6.1%之間,並且七都房價年增率都有逐季縮減,甚至由正轉負的狀況,顯見各都會區房價上漲動能已漸無以為繼。永慶價格指數資料顯示,2015年Q2「北北桃」房價年增率已兩季以上負成長,「台北」更是連三季為負,在七都中表現最為弱勢。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,受到政府各項房市調控、查稅、加稅措施影響,目前全台主要都會區買方進場及追價意願都不高,整體市場買氣在低檔徘徊,房價也紛紛出現回檔修正,年漲幅更是大幅趨緩,甚至由正轉負。[詳情]

市場轉變!中大坪數買盤轉往新北,北市20~40坪受歡迎

過去房地產市場上活躍的投資客,受到政府強力推動房地合一、非自用房屋稅率(囤房稅)等影響,已大幅退場,而現在市場上以首購及換屋的自用買盤為主。群義房屋統計發現,台北市購買小坪數的買方佔比有增加趨勢,20坪以下產品從2014年的2成6增加至2015年的3成左右;而20~40坪物件佔40.3%最多。據群義房屋統計內政部實價資料發現,雙北市大中小坪數的住宅佔比,2015年台北市20坪以下的套房或小2房住宅佔29.5%,僅次於交易量佔4成左右的20~40坪中小坪數物件,也就是說,中坪數產品的買方佔比,已漸漸轉移至小坪數,其中佔比減少最多的坪數區間為40~80坪的3~4房產品,年減2.7%最多;此外,還發現80坪以上的大坪數產品佔比,已從2014年約佔6%,增加至7.1%。 [詳情]

房市要慢慢熬了!
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2015年7月23日 星期四

記得備份!「房地合一課徵所得稅申報作業要點」

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-07-22

新聞摘要
  • 記得備份!「房地合一課徵所得稅申報作業要點」
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】配合房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自2016年1月1日起施行,財政部於2015年7月21日發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱本要點),供徵納雙方遵循。

財政部表示,自2016年1月1日起,個人及營利事業有所得稅法(以下簡稱本法)第4條之4規定之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得,應按新制申報所得稅。為利實務執行,該部特訂定本要點,規範新制相關所得計算及申報作業規定,共分為「總則」、「交易日、取得日及持有期間」、「個人房屋、土地交易所得計算及相關調整」、「營利事業房屋、土地交易所得計算」及「附則」等5大部分,計21點(詳附件)。重點如下:

一、總則

個人及營利事業自2016年1月1日起交易下列房屋、土地應適用本要點規定課徵所得稅:(一)2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地;(二)2016年1月1日以後取得之房屋、土地。另個人交易2016年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權,亦有本要點之適用。

二、交易日、取得日及持有期間

(一)房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定,原則以完成所有權移轉登記日為準。另配合其他法令及實務作業為例外規定,例如:

1.因強制執行交易者,按領得權利移轉證書之日認定。
2.交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章建築),以訂定買賣契約日認定。

(二)房屋、土地「持有期間」之計算,以自房屋、土地取得之日起算至交易之日止為原則。另對個人因繼承或受遺贈等取得房地情形為例外規定,例如:

1.因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算。

2.適用自住房屋、土地租稅優惠時,個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件,如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者,得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。

三、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整

(一)個人交易房屋、土地,不論有無應納稅額,均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。

1.居住者:向戶籍所在地稽徵機關辦理。
2.非居住者:向房屋、土地所在地稽徵機關辦理。
3.交易之房屋、土地屬信託財產者,得由受託人代為申報。

(二)個人房屋、土地交易所得之計算,以成交價額減除房地取得成本(出價取得者)及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。取得成本及費用認定如下:

1.取得成本:買賣取得者,以成交價額為準。另下列支出經提示證明文件,亦得包含於成本中減除:

(1)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),以及房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息。

(2)取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

2.費用:如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等,但不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。個人未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額5%者,稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。

(三)個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形,符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者,得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。

(四)適用新制之房屋、土地交易損失僅得減除新制房屋、土地交易所得,不得與舊制互為減除。

(五)適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時,個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用;如以配偶之一方名義出售自住房地,並以配偶之他方名義重購者,亦得適用。

四、營利事業房屋、土地交易所得計算

依營利事業之總機構在中華民國境內、境外,分別規定其房屋、土地交易所得計算及申報方式。總機構在中華民國境外之營利事業,交易境外公司股權符合本法第24條之5第4項規定應適用新制課稅規定,於第20點明定其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附證明文件等規定。

五、附則

個人逾期繳納房屋、土地交易所得應納稅額,應依規定加徵滯納金及移送強制執行。

財政部說明,房地合一課徵所得稅制度是我國稅制改革上之重要里程碑,所增加稅收將用於住宅政策及長期照顧服務支出,逐步落實居住正義並改善貧富差距。該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」積極推動,除發布本要點外,亦將儘速研訂模擬問答(Q&A)、作業手冊及申報書表並對外辦理多場講習會,加強宣導,俾利新制於2016年1月1日順利上路。

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加強查核!個人出租公寓或套(雅)房,國稅局要嚴查囉

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-07-21

加強查核!個人出租公寓或套(雅)房,國稅局要嚴查囉,租金應誠實申報租賃所得
加強查核!個人出租公寓或套(雅)房,國稅局要嚴查囉,租金應誠實申報租賃所得
新聞摘要
  • 加強查核!個人出租公寓或套(雅)房,國稅局要嚴查囉,租金應誠實申報租賃所得
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,為維護租稅公平,近日將針對轄區內個人出租公寓或套(雅)房之案件,列為加強查核對象。

國稅局表示,個人間出租房屋收取租金,係屬所得稅法第14條第1項第5類規定之租賃所得,納稅義務人應將全年收取之租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額,併入取得年度之綜合所得稅結算申報;如未能逐項舉證出租房屋之必要損耗及費用者,則可按租金收入之43%扣除必要費用。

國稅局舉例說明,2014年查獲轄區納稅義務人甲君,自2012年起將其所有鄰近某知名大學校區房屋,隔成14間套房出租予學生,收取租金却未申報該房屋之租賃所得;經該局實地訪查,查得其房屋使用情形及租賃契約書等相關事證資料,乃進一步約詢甲君,並核定甲君2012及2013年度漏報租賃所得計100萬餘元,除補稅外並依規定處罰。

國稅局特別呼籲,納稅義務人如有出租房屋取得租金情形,應誠實申報,如往年有短漏報租賃所得者,在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查前,自動向戶籍所轄稽徵機關辦理補申報並補繳所漏稅款,可依稅捐稽徵法第48條之1規定加計利息免罰,否則一經該局查獲短漏報情事,除補稅外還要處罰,得不償失。


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要記得!年份與價值,是房屋「免稅」雙要件

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-07-19

要記得!年份與價值,是房屋「免稅」雙要件
要記得!年份與價值,是房屋「免稅」雙要件
新聞摘要
  • 要記得!年份與價值,是房屋「免稅」雙要件
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地方稅捐機關表示,常有民眾詢問屋齡已超過30年,為什麼仍須繳納房屋稅?房屋現值已低於10萬元以下,為什麼還要繳納房屋稅?

稅捐機關特別說明,房屋稅的課徵主要視房屋評定現值及使用情形而定,依房屋稅規定,必須「同時」符合「房屋現值在新台幣10萬元以下」及「住家用房屋」2個要件,始得免徵房屋稅。

以屋齡30年的房屋為例,其現值在新台幣10萬元以上雖供住家使用,仍應課徵房屋稅,反之屋齡僅10年的房屋,其現值在新台幣10萬元以下並供住家使用者,則可免徵房屋稅,而房屋現值雖在10萬元以下非供住家使用部分則不得免稅。

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2015年7月22日 星期三

房地合一稅 成本費用從寬認定 包括契稅、代書費、仲介費、搬運費、裝潢費等,都可扣除

2015/07/22

記者林淑慧/台北報導
房地合一稅明年即將上路,財政部賦稅署昨(21)日表示,新制上路後,出售不動產的契稅、代書費、仲介費、搬運費、裝潢費,都可當成本費用扣除,以減輕納稅人的稅務負擔。
  財政部昨天發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,賦稅署副署長蔡碧珍表示,自明年元旦起,房地合一稅新制將正式上路,個人無論有無應納稅額,都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅,而營利事業則至隔年申報營所稅時,再合併申報繳稅。

  依據申報作業要點,官員指出,自明年起,個人及營利事業交易103年1月2日以後取得、且持有期間在2年以內的房屋土地者,必須申報繳納房地合一稅;而在持有期間的計算方面,是以自房屋、土地取得之日起算至交易日為原則。

  針對繼承、受遺贈不動產的情形,財政部也放寬,得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算,納稅人可望少繳一點稅。

  另外,財政部指出,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

  但官員強調,取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。

  財政部也提醒,納稅人列報成本及費用,都必須提出相關證明,如果無法提示證明文件,稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。

  至於土增稅方面,財政部表示,房地合一稅上路後,土增稅仍維持現制,但為避免重覆課稅,將採「稅基相減」方式處理,在所得稅基內減除公告土地現值漲價總數額,使土增稅的租稅優惠,也能同步轉軌。

  依據申報作業要點,房地合一稅課稅稅基為房地收入減除成本、費用,以及依照土地稅法計算之土地漲價總數額。換言之,現行土增稅仍然照課,但房地合一稅上路後,已納土增稅的土地漲價總值,可在所得稅基內減除,避免重覆課稅。

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2015年7月21日 星期二

廠辦王 長虹握五案逾350億

2015-07-21 11:01 記者陳美玲/台北報導

分散住宅案風險,上市櫃建商擴大商用不動產銷售;長虹建設昨(20)日宣布,簽訂內湖潭美段廠辦土地的合建案,總計手中握有五筆合計逾350億元廠辦案,堪稱「廠辦王」。


興富發也有兩筆合計上看350億元商辦案,挑戰長虹霸主地位,宏盛、太子、宏普、皇鼎手中也有指標商辦待價而沽,總計六大建商握有近千億元商辦案在手搶市。

 房市進入盤整期,為降低住宅開發案後續的開發風險,上市櫃建商擴大商用不動產投入規模,其中「廠辦王」長虹建設昨日與永約開發簽訂北市內湖區安康段不動產合建案,預計地主分回68%、長虹分回32%,初估投入資金約9億元。 長虹表示,該案位於潭美街、安康路22巷口,接近內湖焚化爐,公司在該區已擁有1,103坪地,在合建案簽訂後,全案面積可擴大至2,200坪,規劃興建一棟廠辦大樓,預計2019年完工交屋。 

長虹建設手中握有五筆廠辦大案,「廠辦王」當之無愧,包括總銷70億元的WTO 12期「洲子街案」;總銷估80億元、位於新湖一路的WTO 13期「舊宗段案」;總銷估40億元、WTO 14期「潭美段案」;WTO 15期「安康段案」、總銷未定,以及總銷百億元以上「長虹新時代廣場」,初估手中廠辦案量至少350億元起跳。

 除了長虹建設,興富發近幾年也積極投入商用不動產市場,去年百億大案「鼎盛BHW」順利完銷入帳,讓公司對商辦市場注入一劑強心針,今年再接再厲推出總銷上看250億元「台北時代廣場」,子公司博元建設也端出總銷達百億元的「台中CBD時代廣場」,合計手中共有350億元新案搶市。 

另外,宏盛建設持有總銷200億元的「宏盛金融中心」、太子建設總銷40億元內湖潭美段辦公大樓、宏普建設「宏普經貿大樓」仍有18億元可銷售,以及皇鼎建設銷售中的中和建康路聯合科技廠辦案仍有3、4億元可售。明年又有內湖瑞光路「環球科技大樓」完工銷售,總計六大建商手上就有近千億元的商辦案可對外銷售,顯示上市櫃建商在房市受到壓抑的同時,以擴大商用不動產布局做為分散市場風險的重要布局之一。

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2015年7月20日 星期一

房地有差!非自住課徵房屋稅,土地「或許」適用自用住宅地價稅

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-07-20

房屋按非自住住家用稅率課徵房屋稅,不代表土地不可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅
新聞摘要
  • 房屋按非自住住家用稅率課徵房屋稅,不代表土地不可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地方稅捐機關表示,為打擊囤房現象,修正後房屋稅條例第5條規定自2014年6月6日起生效,民眾名下房屋以非自住住家用稅率課徵房屋稅(如本人、配偶及未成年子女全國合計超過三戶之住家用房屋),如符合以下地價稅自用住宅用地規定,其坐落土地仍然可以適用2‰特別稅率來課徵地價稅:

一、土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記,並且無出租或供營業使用。 
二、土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬適用一處自用住宅用地。 
三、都市土地面積未超過3公畝部分,非都市土地面積未超過7公畝部分。 
四、房屋為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有。 

稅捐機關特別提醒納稅義務人如同時符合前述要件,請於每年(期)地價稅開徵40日前(即9月22日以前)提出申請,逾期申請者,自申請之次年期起才能適用。

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利達不動產目前在汐止、南港、內湖、中和成立分公司,並集合專精於內湖科學園區、汐止、南港、中和區域的廠辦租售、辦公室租售、廠辦不動產人才,從內湖延伸汐止,利達不動產以多年的經營目標將成為內湖、南港、汐止、中和最強大最專業的內湖廠辦、內湖辦公室商業不動產精英顧問團隊。


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2015年7月17日 星期五

房市糾紛,七成可透過履保專戶保障買賣方價款

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-07-18

一年1600件不動產糾紛,七成可透過履保專戶保障買賣方價款(圖:安新建經)
一年1600件不動產糾紛,七成可透過履保專戶保障買賣方價款(圖:安新建經)
新聞摘要
  • 一年1600件不動產糾紛,七成可透過履保專戶保障買賣方價款
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2014年不動產糾紛原因全年度共有1912件糾紛案件,履保公司安新建經統計其中中古屋糾紛約有1618件,而七成案件都可經由履約保證專戶來保障買賣方的權益;如一屋二賣、交屋遲延、產權不清、銷售人捲款潛逃、房屋現況不合、終止委售或買賣契約…等。糾紛數量最多第一名者為『房屋漏水』問題,第二名為各種原因導致的『終止買賣』這兩項原因就占了六成。倘若這些糾紛沒有使用價金履約保證專戶,就會造成因物件瑕疵與各種可能的交易取消,導致買賣方的價款無限期的遲延給付、如其中一方避不見面、另一方追討無門。

一般不動產交易平均耗時約45天,這段過程中若是沒有專業公正的第三方履保公司執行買賣價金的獨立管理,則有可能在漫長交易過程中發生爭議,價金歸屬將難以處理。因此在交易時應請仲介或代書採用安全有信賴的履保公司如安新建經,其可以公正第三方角色保管交易價款安全,依買賣合約代為執行價金收付管理,買賣方將購屋過程中的全數款項包含簽約用印款、完稅款、過戶款由買方分批匯入履保專戶,由履保公司依約支付仲介費、代繳增值稅、代償原貸款、直到交屋後將專戶餘額結清,並依銀行利率加計利息支付。安新建經統計自2012年到2015年以來,近三年的時間已經手協助排解超過535件不動產交易糾紛,保管價金的安全不受糾紛影響而損失,站在買賣雙方的立場來協助交易完成,並以公正第三方的角色維護受害方的權益。安新已有多年專業經驗,並有豐富經驗之流程控管團隊與法務共同協調處理糾紛案件。

案例1:保障賣方權益 公正立場迅速撥款解除爭議
安新建經於6月成功協調一件複雜的不動產糾紛案件,買方石先生於2015年2月進行一筆不動產交易,依約將全數金額匯入安新履保專戶,並由代書完成產權過戶,買賣雙方準備點交事宜,但是,石先生認為物件有瑕疵拒絕點交賣方古小姐之物件,承辦仲介居中協調多次都未能促使雙方完成點交流程,最後,買賣雙方決定到安新建經進行三方見證,若石先生無法舉證物件有瑕疵之證明,則安新照雙方協議結果將尾款撥付給古小姐,買賣雙方當下同意此作法,因此安新發出撥款通知函,通知雙方、代書、仲介,石先生需於3三日內提出瑕疵文件證明,否則由安新依照合約出款給古小姐。當月,石先生向安新多次反應不應該出款給古小姐,但又無有效文件證明物件有瑕疵,全憑個人主觀意識反對交易進行。此時,安新以公正第三方角色依照原協議流程撥尾款600萬給賣方古小姐,讓原本延滯已久的交易重新啟動,安新建經讓賣方順利依約拿回應得尾款,且分文未少。確實保障賣方應有的價款,而不被其中一方所主觀性干涉影響交易進度。

案例2:有了履保專戶 取消交易之價款仍可安全拿回
2015年3月雲林買方張先生向朱先生購買一筆土地,朱先生授權女兒朱小姐簽約完成,透過仲介將簽約款30萬存於安新履保專戶,回家後朱先生的兒子認為不應該由朱小姐來授權代理交易土地,認為此交易不算數,經過代書居中協調後,仍無法有進一步發展。簽約款就一直保留在安新專戶中,最後雙方終於達成協議取消交易,將簽約款還給張先生,安新就結清帳戶加付利息一併還給張先生,本案件才能完成。若沒有履保專戶,買方的簽約款很有可能討不回來,或是耗時拖延很長的時間造成買方的損失。因為有安新的履保專戶,所以張先生才能順利將簽約款含利息索回。

安新建經表示,價金履約保證制度是參考美國ESCROW制度進而評估台灣實際市場情況而研發出最適合台灣不動產價金履約保證制度。安信建經從1996年開始推展此項保證制度,買方依合約將購屋款存入獨立的履保專戶,賣方則將產權文件交付特約地政士保管,交易過程中由安信建經以專業的公正第三人立場,依買賣合約控管資金及流程,並承諾保障買賣雙方交易價款的安全。安新建經傳承安信建經履約保證20年經驗,專業團隊原班人馬全心投入履保服務,最了解買賣雙方需求,承做履保服務為業界經驗最資深團隊。

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2015年7月15日 星期三

解除契約!返還不動產閃避奢侈稅,記住「時間認定」


作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-07-15合意解除契約返還不動產免課徵奢侈稅,惟賣方再出售時,奢侈稅持有期間自返還後再次取得時起算
合意解除契約返還不動產免課徵奢侈稅,惟賣方再出售時,奢侈稅持有期間自返還後再次取得時起算
新聞摘要
  • 合意解除契約返還不動產免課徵奢侈稅,惟賣方再出售時,奢侈稅持有期間自返還後再次取得時起算
【MyGoNwews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,不動產銷售並完成移轉登記後,買賣雙方合意解除契約,買方返還不動產予賣方並辦竣移轉登記者,非屬特種貨物及勞務稅條例(以下簡稱奢侈稅條例)規定應課稅之銷售行為。惟賣方嗣後再行出售該不動產,其持有期間應以買方返還後賣方再次取得該不動產所有權移轉登記日起算。

該局說明,依奢侈稅條例第3條第3項規定,所稱持有期間指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。若買賣雙方合意解除契約,賣方係因另一契約行為(合意解除契約)再取得該不動產所有權,嗣後再出售時,應以再取得該不動產所有權之移轉登記日重新起算持有期間,且該部分以財政部2012年8月31日台財稅字第10100117020號令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件,始有適用。

該局說明,該令發布前已辦竣返還登記之解約案件,賣方嗣後再出售該不動產,於審認持有期間時,賣方原持有該不動產期間,得與該不動產辦竣返還移轉登記後之持有期間合併計算。惟自2012年8月31日後,財政部已重新解釋,故自該日後有解約返還不動產之案件,其持有期間已變更計算方式,該局特別提醒民眾注意。

該局舉例說明,林君於2013年1月15日銷售不動產並完成移轉登記與陳君,後雙方因故解除買賣契約,陳君於2013年3月15日返還不動產予林君並辦竣移轉登記,林君嗣後再行出售該不動產,其持有期間應自213年3月15日完成移轉登記之日起算,若持有期間未滿2年,仍係屬奢侈稅課稅範圍。
 

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內科廠辦交易增溫 以台塑集團購置內湖T.CBD最亮眼

2018-07-03 17:59 經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導 信義全球資產Q2最新統計,北市商辦價格走勢平穩,市場交易量增加,平均售價維持在83.6萬元,資金資本化率小幅上調至2.46%,各商圈售價變動不大,不過內科廠辦交易明顯增溫,以台...