2015年3月31日 星期二

10年首見 全台商辦大樓 首季零成交

2015/03/31
10年首見 全台商辦大樓 首季零成交
陳宥臻/台北報導
住宅交易市場冷,今年首季全台商辦大樓更出現「零」成交,為10年罕見現象。世邦魏理仕估計,台北市非核心區域的商辦價格,今年恐會下修10%。
  世邦魏理仕昨公布今年Q1辦公市場季報指出,扣除住宅市場的不動產交易量全台為352億,其中辦公室市場首季交易額掛蛋!

  世邦魏理仕主管表示,房屋稅制影響投資人進場意願,首季同時也是傳統農曆年節淡季,使得首季成交量352億元,較2014年Q4減少51%,和去年同季相比也下修3%,是金融海嘯以來同期第二低。

  另一方面,信義全球資產(Sinyi Global)昨公布最新調查,顯示台北市辦公室平均售價已連續3季凍漲,平均售價從2014年Q2的每坪85.9萬元,歷經一年,還是停留在86萬元,顯示售價在整體房地產市場降溫的情況下,價格幾乎已失去了向上的動力。至於租金則連續4季呈現成長,Q1辦公平均租金為2081元。

  信義全球資產總經理柯宏安分析,今年在農曆年之前,市場氣氛仍相當低迷,不過年後受到房地合一稅制從輕的政策風向球影響,買氣在3月逐步回穩,第2季在自用買盤可望進場,推動商辦市場表現逐步回穩。

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2015年3月10日 星期二

前有房屋稅調高、後有房地合一稅... 屋主避稅 悄售閒置不動產

2015/03/10
前有房屋稅調高、後有房地合一稅... 屋主避稅 悄售閒置不動產
記者蔡惠芳/台北報導
房地合一實價課稅究竟課不課?一直沒拍板,房市還在打哆嗦!中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會昨(9)日應邀出席財政部公聽會時表示:「土增稅和實價所得稅併行,全球僅見。這不是加稅,什麼才叫加稅?」
  而實價課稅尚未立法通過,房市利空還未完全塵埃落定,台北市、高雄市和部分縣市,又大幅調高房屋稅,已讓有些「先建後售」、手中有案要推的建商,一面打哆嗦一面「挫咧等」。現在市場還在觀望,手中抱著一堆房子,要賣又不能賣的,哀鴻遍野,甚至出現不少賣方為了避稅,悄悄求售手中閒置不動產的案例。

  財政部昨天邀請學者專家、不動產公會、民間團體參與「建制不動產交易所得稅制座談」。中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明表示,土增稅本來就是特種所得稅,將土增稅與所得稅併行,可能是全世界僅見。

  他說,以後交易虧損,不用課所得稅,卻仍然要課土增稅;或土增稅有減免,到了所得稅卻沒減免,將會產生立法政策衝突,或價值錯亂的情形。

  于俊明分析,其次新制實施後,土增稅還是要全額繳稅,稅率從20%到45%,所以新制17%的稅率,是政府多課的,實質稅率當然超過17%。而且持有期間所繳交的房屋稅、地價稅、管理費、貸款利息等,統統不能列舉扣除,也沒有任何的扣除額,「這不是加稅,什麼是加稅?」

  于俊明表示,第三,用105年1月1日以後取得的房子當日出條款,是為了符合信賴保護的憲法精神。若用實價登錄做為開始,並不合理,一方面當初立法開宗明義講好,實價登錄不是拿來當課稅依據,結果卻變成陷阱;二方面不是買賣取得的交易、不必實價登錄,在成本認定上會有爭議。

  政策不拍板,華固建設董事長鍾榮昌表示,最近檯面下有些置產型的買家,已準備先出場,台北市某棟今年底將完工交屋的豪宅案,開出「依預售時合約價轉售」尋求脫手;因為,房價這兩年漲幅並不多,但反而要負擔龐大的契稅和房屋稅,加上2016年還要再大幅調高公告地價帶來的地價稅。

  據悉,甚至市場還傳出,台北市某已完工交屋新豪宅的客戶,以低於預售合約價1成求售的少數案例,求售手中部分閒置不動產,以免將來再賣時,稅賦負擔更重。

  京城建設經理周敬恆表示,其實房地合一實價課稅對於高雄房地產市場的衝擊,非常嚴重,只是建商不敢吭聲。

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2015年3月3日 星期二

節稅新招! 登錄拆算房地比 交易所得稅省很大

2015/03/03
節稅新招! 登錄拆算房地比 交易所得稅省很大
記者方明/台北報導
房地產節稅又有新招數!實價登錄前先拆算房地比,將可省下一筆為數不小的財產交易所得稅。北市最新1筆實價資訊,成交總價為3.16億元,該筆交易因先自行拆算房地比,並備註在實價登錄特殊交易中。房仲業者推估,未來該物件若以總價4億元出售,將可省下約450萬元的財產交易所得稅。
  內政部公布最新實價登錄資料,去年12月北市安和路二段,1棟屋齡24年的住宅大樓,1、2樓以總價3.16億元成交,但此筆交易最特別的是,屋主自行拆算房地比登錄。

  根據該筆交易實價登錄資料顯示,1樓登錄為商業使用,2樓為住家,1、2樓均拆算房地比,1樓房地總價為2.02億,土地占1.67億,建物占3,512.5萬,房地比為17:83;2樓房地總價為1.13億,土地占9,778.6萬,建物占1,569.4萬,房地比為13:87,合計總房地比為16:84,也就是建物價值占總交易額16%。

  永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,以上述案例來看,總價3億元,房屋價值為4,800萬元,若未來出售總價4億元,物件折舊後,房地比約調整為10:90。因此雖實際獲利為1億元,但建物價值僅為4,000萬元,建物並未獲利,因此不用納入綜合財產所得被課稅(因財產交易所得只計建物部分)。

  住商不動產企研室主任徐佳馨表示,由於目前財產交易所得稅取決於房地比,在交易時於合約中先行拆算,對有折舊的精華區中古大樓來說,節稅效果頗佳。但若自行揭露的房地比和公告價值算出的房地比相差很大,國稅局未必會接受,可能要求補稅甚至連補帶罰。

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內科廠辦交易增溫 以台塑集團購置內湖T.CBD最亮眼

2018-07-03 17:59 經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導 信義全球資產Q2最新統計,北市商辦價格走勢平穩,市場交易量增加,平均售價維持在83.6萬元,資金資本化率小幅上調至2.46%,各商圈售價變動不大,不過內科廠辦交易明顯增溫,以台...