2014年11月8日 星期六

實價登錄兩週年 議價進場好時機

記者葉思含/專題報導、攝影
實價登錄上路至今已屆滿2年,全台平均成交量雖逐漸下滑,但房價卻是不跌反漲,2年來全台6都平均上揚5~14.9%,價格皆來到新高點,呈現量縮價揚格局,專家認為,房市已逐漸回歸自住基本面,現在為進場議價時機點。
自2012年8月實價登錄上線、10月實價揭露以來,正式宣告台灣不動產交易邁向透明化時代,買賣不再瞎子摸象,給予市場成交價格依據,買賣雙方對於價格的認知也更接近,有效降低不動產資訊不對稱情形。
買賣移轉棟數僅台北市下滑
今年10月16日實價揭露即滿兩年,根據台灣房屋智庫統計,今年買賣移轉棟數與實價揭露政策實施前一年的交易量相比,僅有台北市呈現下滑13.5%,其他5都成交量皆上揚,尤以台中市成長14.1%達最高,台南、高雄也皆有7%以上的漲幅,桃園、新北則約有1成左右的成長。
但若比起實價揭露滿1年時的交易狀況,6都皆呈現衰退狀態,尤其以雙北市首當其衝,約有14.8%以上的跌幅,而除台中市僅小滑0.9%之外,桃園、台南、高雄下滑達6.6~10.1%,成交量明顯衰退。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析,經濟氛圍及政府打房政策一波波,造成買房信心不足,追價意願不高,而屋主觀察實價登錄價格後,不願意降價、惜售心態高,讓房市成交量溜滑梯。
劉志雄進一步分析,實價登錄對於揭開房價的神秘面紗有相當助益,使賣方開價趨於平實,減少買賣成交天數與價差,對成交速度有相當幫助,但對打房效果卻十分有限,房價甚至可說是不跌反漲。分析內政部不動產交易實價查詢服務網價格,全台6都漲幅都在5%以上,桃園縣及台南市更有10.3%、14.9%的成長,價格來到相對新高點。
打房下一步 實價課稅殺手鐧
實價登錄上路以來,房價依舊居高不下,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,因此現在政府不斷祭出新打房措施,盼有效打壓房價,而實價登錄的下一步即為實價課稅,也被業界認為是打房的最後一道殺手鐧。目前政府正著手擬訂房地合一課稅,規劃傾向自住滿5年、總價3000萬元以下免稅,一般自住客未受影響,而投資客、高資產族首當其衝。
徐佳馨說,房地合一實價課稅將可提高民眾售屋意願,減少囤房情形,可提供相當的釋出供給量,持續減少短進短出投機炒作行為,讓房市更加健全。隨著新稅制上路、奢侈稅落日,勢必促使賣方加速釋出手中標的,2016年之前的房市價量波動也將更為明顯。
房市回歸基本面 議價好時機
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為,目前房地合一政策已經明確,未來房屋出售時的稅負成本幾乎已確定,觀望等待的意義不大,如同當初實價揭露上路,房市走向更健全發展,不會出現大幅反轉或轉折,不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說,房市回歸自住基本面,房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增,好地段、好產品的物件增多,更可慢慢挑選議價,可說是近年來的最佳進場議價時機。

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