2014年10月7日 星期二

房市逃命!實價課稅!多屋族及高資產族首當其衝

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2014-10-07房地合一實價課稅,多屋族及高資產族首當其衝,應趁早規劃資產調配
房地合一實價課稅,多屋族及高資產族首當其衝,應趁早規劃資產調配
新聞摘要
  • 房地合一實價課稅,多屋族及高資產族首當其衝,應趁早規劃資產調配
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】隨著財政部房地合一實價課稅的輪廓越來越清晰,目前規畫傾向1戶自住滿5年,總價3000萬以下免稅,管制內容逐漸聚焦。根據財政部財政資料中心統計,2012年全國個人擁屋2棟以上人數為86萬人,僅佔全國810萬名下有房屋者1成左右,另外,統計2014年實價登錄交易資料發現,五都中總價3000萬以上交易佔比以台北市2成最高,其他新北、台中、高雄、台南四都佔比更都在3%以下。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,雖然房地合一實價課稅對自住民眾無影響,但多屋族、高資產族首當其衝,應趁早汰弱留強;此外,目前預售屋交屋的投資民眾,目前已經實價課稅,更應趕快獲利了結,現在不跑,只怕市況更冷、價格更低。而對於自住民眾來說,更應好好把握當下進場良機,趁目前房價開始鬆動、供給量增、A級物件滿街跑之際,好好進場挑選、議價,挑選理想中物美價廉物件。

2012全國擁屋2棟以上僅佔1成,總價3000萬以上房屋交易佔比以北市2成最高,其他四都低於3

依照財政部目前規劃,房地合一稅制目前傾向1戶3000萬元以內「且」自住滿5年以上免稅。且搭配長期減徵優惠配套,區分自住、非自住,分年適用不同扣除率,未來自用宅將可享更多優惠,持10年以上者,扣除率更可達80%。顯示房地合一管制內容逐漸聚焦,管制目標越來越明確。

根據2012年財政部房屋稅籍歸戶統計(表一),2012年全國個人名下有房屋者為810萬人,其中,擁屋1棟人數為724萬人,擁屋2棟人數為68萬人,擁屋3棟及以上人數為18萬。換言之,從房屋稅籍資料來看,擁屋2棟及以上人數合計為86萬人,僅佔全部名下有房者的10.7%。

再從2014年政府實價登錄交易資料統計來觀察(表二),五都中總價3000萬以上佔比最高的都會區為台北市,比重為21%,其他四都中,新北、台中、高雄佔比都不到3%,台南更是1%都不到。顯示主要受影響範圍仍以台北市為主,台北市以外其他地區幾乎沒有影響。

黃舒衛分析,從房地合一課稅政策,擁有超過2戶房屋的個人不過86萬人,僅佔1成,從區域來看,台北市總價3000萬以上佔比2成最高,受政策影響較為嚴重。但從長期持有稅賦減免來看,持有越久,稅賦減免越多,實際課稅稅負增加效果不會比原先預期來得重,對市場影響也將隨之減輕,有助於提高民眾售屋意願。可以擺脫奢侈稅的2年物件閉鎖效應,有助於增加市場供給量,不會像2011奢侈稅實施後,買賣交易後兩年才可出售,造成A級物件供給減少、屋主更加惜售,B級物件大家搶,次級物件反而奇貨可居的不合理情況出現。因此,房地合一課稅對市場來說,提高了民眾售屋意願,提供了充足且穩定的供給,反而可以讓房市走向更加健全。

政策輪廓逐漸成形,交易量將築底回穩,房價則視產品、區域表現,房地合一政策打擊面縮小,多屋族、高資產族應儘速汰弱留強

在市場交易量方面,黃舒衛分析,在奢侈稅、央行多重信用管制及財政部大力的查稅、加稅下,短線投機早已聞之卻步、提前出場,現階段房市在選舉、升息等充滿不確定性的市場氛圍下,自住、置產客呈現觀望,預估2014年房市量縮趨勢不變,但隨著政策雛形越來越明確,預估第4季交易量將開始築底回穩,2015年可望小幅上揚。在房價方面,就要看區域、產品各自表現,生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響,房價將持穩、欲小不易,但一些投機買盤集中、賣壓大的區域、產品,價格回檔的趨勢,將會越來越明顯,買方議價的優勢會越來越大。

黃舒衛分析,雖然房地合一實價課稅不會造成市場動盪,但對於多屋族及高資產族群,應趁著房地合一課稅前,儘早著手調節資產,適度汰弱留強,由郊區外圍區域轉進市區一線精華地段、產品,當前房產持有貴在精不在多,質比量更重要。此外,面臨預售屋交屋的投資民眾,目前已經是實價課稅,更應搶在政策實施前,加快獲利了結出場速度,現在不跑,以後限貸、升息、供給多殺多都會形成財務風險。建議這些多屋族及高資產族群,可以跟專業的房仲、代書、財會人員進行充分諮商,才能在未來房地合一實施後,降低資產減損風險,立於不敗之地。

對現階段自用進場買方來說,黃舒衛建議,目前房地合一政策已經明確,未來房屋出售時的稅負成本,現在幾乎已經確定,觀望等待的意義不大,就跟當初實價揭露一樣,房地產市場不會出現大幅反轉或轉折,房市未來只會走向更健全發展,不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說,房市回歸自住基本面,房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增、好地段、好產品的A級物件增多,更可慢慢挑、好好選、好好議價,可說是近年來的最佳進場議價時機。

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