2013年4月29日 星期一


貴婦團現金炒地央行也沒轍

利達不動產/工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】
不動產投資獲利爆發力高,貴婦也加入炒地團。業界人士私下露,儘管央行、金管會緊盯銀行的土建融授信,希望抑止炒地,但仍有管不到的「死角」,像是很多「貴婦」化身成投資客,不但集資買地,而且「不靠半毛錢銀行貸款」,主管機關根本無力可管。
據指出,這些貴婦團的投資,尤以在林口、桃園、台中等新建案不斷竄起的地區最集中,特別是林口地區先前推出的不少建案,建商的土地來源都是從貴婦團手中取得,而非原地主;業界人士指出,這些貴婦團每次賣地給建商,都有數千萬至上億元不等的獲利進帳。
比起逛百貨公司、喝下午茶,資深銀行主管指出,其實不少上市櫃公司的董娘,以及大牌醫師的太太,都超有生意頭腦,這些貴婦主要是家庭主婦,閒時投資股票,但最近幾年由於台灣土地不斷翻漲,近半年來貴婦們已把投資主力由股票轉往土地。
不動產業界人士表示,這些由老板娘以及醫師娘組成的「貴婦團」,本身的財力雄厚,因此集資買地時完全不靠銀行貸款,她們通常在仲介公司介紹之下,鎖定某一特定地區的零星地買下,整合完畢後,就直接賣給建商。
業界人士還說,這類貴婦團不擔心門路,均有互相搭配的土地仲介公司四處「獵地」及找建商買主,在賣地給建商之後,馬上就能實現「第一手」炒地獲利。

2013年4月23日 星期二


砸70億 將打造國庫龍穴、蓋親民住

利達不動產-工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
華固建設總經理洪嘉昇昨(22)日表示,華固首度出手競標地上權土地即旗開得勝,將砸70億元的開發資金,採用「國庫的龍穴」高規格,打造國產署未來企業總部大樓;住宅方面,將提供最親民價格,開發70年使用權的地上權住宅。
昨天財政部國產署景美財訓所地上權土地標售案決標,招標顧問-美商仲量聯行董事總經理趙正義表示,在簡報階段4家投標人:華固建設、南山人壽、冠德建設、太子建設開發等公司,使出渾身解數、採最高規格來競爭,華固董事長鍾榮昌、南山副董事長杜英宗、冠德董事長馬玉山、太子董事長莊南田都親自出馬,顯示眾家建商都認同這塊地的開發價值和潛力,結果由華固以最高分數得標。
國產署除可取得辦公廳舍9,047坪、學員宿舍2,501坪、財訓所現有建物結構補強、外牆整修及13.88億元權利金外,每年尚可收取土地租金約3,100萬元。
洪嘉昇表示,華固看好景美商圈的房市需求,財訓所此次標售的地上權案占地又達萬坪,因此打破華固不參與地上權、BOT土地開發的慣例,首度參與競標,也相當意外能打敗另外3家勁敵得標。
洪嘉昇表示,華固除了土地權利金之外,還計劃投資70億元的開發資金,興建財訓所國產署未來的新辦公大樓、住宅、以及基座的商業服務設施;地上權使用年限為70年,預計5月可和財訓所正式簽約。
洪嘉昇表示,針對財訓所未來的企業總部大樓,華固規畫比照頂級企業總部的頂級辦公大樓規格,為財訓所國產署打造未來的企業總部大樓。
住宅方面,洪嘉昇指出,將規劃每戶2房、3房的首購住宅,售價將會比照市價的60%到70%來銷售。華固指出,華固將提供「平易」的價格,出售。據市場估計,將來售價可能落在每坪40萬元上下。

2013年4月12日 星期五


奢侈稅不退場 6月提檢討報告 

利達不動產/廠房、辦公室、出租、出售(引述新聞內容分享)

為健全房市,奢侈稅於2011年6月開徵,但房價還是高不可攀,外界喊奢侈稅退場的聲浪不斷,財政部將於6月提出奢侈稅檢討報告,據了解,奢侈稅不會退場,但將檢討稅制不合理之處,包括未在課徵範圍的非都市土地、都市地區可核發建造的畸零地,近期已有炒作歪風,將一併納入檢討範圍。

奢侈稅將於6月檢討,據了解,炒房資金已有轉戰跡象,包括非都市地區的工業用地,以及都市地區、可申請核發建造執照的畸零地,由於未納入課稅範圍,所以成為奢侈稅課稅漏洞,將是財政部檢討奢侈稅時首要要務。
其次,在政府鼓勵企業合併以提升經營綜效下,企業合併後的不動產移轉,在法律上屬於合法行為,這類移轉因並未涉及買賣和炒作房地產,財政部決定不課奢侈稅。
據了解,財政部現已委託中華財政學會進行學術研究,將舉行3場座談會,主要將聚焦關注全台自住及非自住購屋需求的變化,以及五都房價及買賣移轉棟數的走勢,來檢視奢侈稅的實施成效。
財政部賦稅署昨(10)日發佈新解釋令,單身族群因換屋需求而持有兩戶自用住宅,在符合未出租、未供營業用的條件下,出售其中一戶自用住宅後,所有權人必須在三個月內完成戶籍登記,才能免課奢侈稅。
財政部賦稅署副署長許慈美表示,出售短期持有的不動產,能排除課徵奢侈稅的自用住宅,必須符合:名下僅有一屋、自住、無出租且無營業、辦妥戶籍登記等4大法定要件,缺一不可,出售時不論持有年限長短,都不必擔心負擔奢侈稅。
不過,有換屋需求的單身族,名下同時持有兩戶自用住宅,將面臨戶籍只能登記在其中一戶的問題,若在二年內出售自用住宅,是否要課奢侈稅,常產生課稅爭議,財政部因此發佈解釋令。
許慈美表示,擁有兩戶房產的單身族,最好在出售其中一戶房產時,將戶籍留在原房地(即最先擁有的那一戶),在決定好出售的房產後,無論是賣原房地或新房地,都必須在出售房產的三個月內,將戶籍遷移到現有自用的房地,才能免課奢侈稅。
南區國稅局發生一宗個案,甲為單身成年男子,99年5月在台南購入A房地,8月將戶籍遷入,同年11月又再購入B房地,兩戶房地在持有期間未供營業或出租使用,甲並在100年7月將A房地出售,同年12月戶籍才遷入B房地,詢問是否可適用排除課稅?
財政部表示,依據新解釋令規定,所有權人出售已設籍之原房地(或新房地),應於出售日之次日起三個月內,將戶籍由原房地(或新房地)直接遷移至新房地(或原房地),可免課奢侈稅。
其次,所有權人購買新房地後、出售原房地前,戶籍已由原房地遷移至新房地,或購買新房地後戶籍遷入前,即因調職及非自願性因素而出售新房地,以致在出售時仍設籍在留供自住的房地,也能排除在課稅範圍外。
財政部強調,在發佈解釋令前的未核課確定案件,所有權人已於稽徵機關調查前,將戶籍由出售之原房地(或新房地),直接遷移至新房地(或原房地)者,可不受三個月內遷移戶籍的規定。
財政部昨天發布解釋,單身族群因換屋需求而同時持有兩戶自用住宅,在符合未出租、未供營業用的條件下,出售已設籍房地後,必須在三個月內將戶籍遷入另一房地,才能免課奢侈稅。
根據奢侈稅條例規定,所有權人、配偶及未成年子女僅有一戶自用住宅,免課奢侈稅;若因換屋而同時持有二戶房地,自新房地完成移轉登記起一年內出售原房地,也可免奢侈稅。
財政部賦稅署副署長許慈美表示,二○一○年五月,一位單身人士買下一屋自住,八月入籍,不久後即想換屋,當年十一月又買了新房;隔年七月賣掉原有房屋,十二月才遷至新居,並完成戶籍登記。
許慈美說明,「自用住宅」是以戶籍登記為要件,夫妻若換屋,其中一人可先遷戶籍至新居,另一人設籍於舊居,只要舊居及新居均符合自住條件,就不會被課徵奢侈稅。
以上述案例而言,該民眾雖持有不動產未滿兩年即出售,但確實是單純自住換屋,而非為了炒房而轉手,只是礙於單身的身分,無法同時在兩處設籍,因而仍免課奢侈稅,但這樣的案例屬於極少數。
不過,賦稅署昨發布解釋,做出更明確的規範,規定單身者因換屋需求而持有兩戶自用住宅,出售已設籍房地後,須在三個月內將戶籍遷入另一房地,才能免奢侈稅;但此規定不溯及既往,在稅捐機關調查前已遷移戶籍者,不受此限。
至於為何規定三個月內完成戶籍登記?賦稅署官員解釋,一般民眾申報土增稅到核定的時間,共約五十天;若有爭議,可有一個月申訴期,加起來約八十天,為了作業時間充裕的考量,故定為九十天。

2013年4月10日 星期三


日房市夯 全球REITs搶布局

利達不動產/廠房、辦公室、出租、出售(引述新聞內容分享)
新任日銀總裁黑田東彥再次大放貨幣政策利多,東證一部不動產指數上周猛漲22.6%,進而使標普已開發不動產指數出現2.7%的周漲幅,指數位置來到722.14點,創海嘯前2007年6月4日以來新高。
但鑑於香港、新加坡和大陸三地仍有房市降溫措施干擾,法人建議,投資人可透過全球型REITs基金布局。
ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示,對日本不動產與REITs業者股價表現抱持正向看法,主要來自於日銀再次宣布擴大資產購買規模,日本REITs也是受惠標的,2012年底日銀資產負債表所擁有的日本REITs金額約達1,100億日圓,預計在2013年底將提高至1,400億日圓,至2014年底更增加至1,700億日圓,日銀資金加持對REITs股價將有正面助益。她認為,基本面復甦趨勢明確與企業股利年成長率優異等因素考量,除日本REITs,亦看好美國REITs表現,至於房市降溫措施不斷的部分亞洲國家,不動產短線較難有所表現。
元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,REITs自去年以來已累積可觀漲幅,加上全球經濟復甦步調緩慢,預料近期REITs將回檔修正,但在中長期仍看好亞太地區及北美二、三線REITs的投資潛力,高息概念的REITs相對看好。
操作策略上,高息REITs國家可望獲得資金青睞,目前全球各地REITs股息殖利率,新加坡5.4%、英國4%,美國二、三線REITs約4%,日本因股價漲多,股息殖利率由先前的4%降至3%,但日本REITs在基本面加持下,後市仍看好。
摩根多重收益基金經理人奈爾.納托(Neill Nuttall)表示,各國政府皆採取低利率與量化寬鬆政策,市場資金湧向具保值、抗通膨效果的房地產市場,伴隨美國房市明顯復甦,REITs可望延續去年漲勢。若是看好REITs後市,最好以全球角度進行佈局,才能降低波動風險,爭取穩健收益來源。

大馬房產 國人海外置產新歡

馬來西亞投入1.7兆台幣打造「大吉隆坡計畫」,推動當地房地產每年平均有8%的漲幅,相對台灣的高房價,馬來西亞因具房價低、投報高的優勢,已成為國人海外投資置產的新興管道。
據統計,東協國家每年吸走全球400億美元,躍升為全球第4大出口區,外匯存底更在7年內大增90%,成為全球第3大;其中,馬來西亞去年GDP成長率5.2%,位居東協國家第三高,經濟發展有目共睹。
近年來大馬政府大力推動重大公共建設,大手筆投入1.7兆台幣打造的「大吉隆坡計畫」,可望帶動大馬房地產追上國際化腳步,而「泛亞鐵路」、「新捷運」在計畫中更具關鍵影響地位。
「泛亞鐵路」計畫由馬來西亞主導,從東南亞經中國直通歐洲,全長5,500公里,完成後將以新加坡為起點,路線經吉隆坡、曼谷、湄公河流域柬、寮兩國達中國昆明後,再分經中亞往歐洲,或由西伯利亞大鐵道轉東亞;由於工程浩大,預計最快2020年可以完工。
另外,新捷運計劃除增加就業機會,也將大幅提升當地人民每年的收入所得,由於交通設施完善、頻繁的商業經濟活動以及較高的人均收入,預計將有助於推高房地產的價值。
在台灣代銷馬來西亞房市的璽朵國際董事長呂安淇表示,大馬房價漲幅在亞洲排名第5,每年平均上漲8%,租金投報率高達6%;目前吉隆坡房價僅次於檳城居第2位。
其中,TRIOKA案單價達60~80萬元,為目前吉隆坡最高價個案;而璽朵國際去年在吉隆坡雙子星旁代銷的BiNjai8個案,市場反應頗佳,目前僅剩零星戶數可供銷售。
呂安淇指出,2008年被聯合國教科文組織(UNESCO)列為世界遺產城市的馬六甲,房價更顯得親民,目前房價每坪僅10~20萬元;此外,馬六甲觀光人口眾多,去年即高達1500萬人,使得當地房價及租金年成長30%,後續大馬政府將在馬六甲投入20億台幣,興建海底世界及侏儸紀公園,預計在2年內完成。
利達不動產將以在商業投資的角度為您關注,在北市、新北市區域中的商業及廠辦大樓租售、投資也能以專業的分析、熱忱的態度為您服務。

2013年4月8日 星期一


〈商辦篇〉若壽險解禁 商辦掀吃貨潮

記者徐義平/台北報導
首季商用不動產在全無壽險進場的情況下,交易金額仍高達273億元,相較去年同期64億元,增幅高達3.26倍,與前三年首季平均交易金額約143億元相比,增幅超過90%。商仲預測,第二季若金管會解除壽險買樓禁令,預期悶了近半年的壽險業者將大舉吃貨,成交金額將持續攀升。
潛在買盤資金雄厚
戴德梁行表示,首季交易金額如此之高,顯見游資仍充沛,潛在買盤資金雄厚,趁著壽險無法出手時大舉搶進。首季商用不動產買家主要是投資公司與外資私募基金,其中單筆成交金額最大的交易案要屬蔡鎮宇旗下的寶豐隆興業以88億元買下新光敦南大樓地下3樓至2樓,以及12樓,另私募基金豐泰地產子公司基萬以27億元買下北市敦化北路的蘇黎世保險大樓7~12樓。
戴德梁行總經理顏炳立指出,壽險自去年11月受到金管會的「新八條」箝制,長達5個月沒有進場買貨,此段時間正好給其他業者搶進的時機,港資、投資公司紛紛搶進,促使首季交易量反而暢旺,成交金額更較去年第四季的202億元還要高。
他認為,第二季即便金管會願意鬆綁,讓壽險業者進場買貨,但最低收益率2.875%應該不會修正,不過,即便限制嚴格,仍無法阻止悶了近半年的壽險進場吃貨,預期商用不動產將掀起壽險搶貨潮。
第一季商用不動產成交類型以商場占比最高、約38%,其次是廠辦大樓、占比約27%,第三名則是商辦大樓,占比約21%。
至於第一季土地交易金額約322億元,其中單筆成交金額最大的要屬京城建設董事長蔡天贊個人砸下54億元,買下高雄美術館附近約5000坪土地,每坪土地單價約108萬元,商仲預估,未來推案一坪成交價格至少30萬元。
利達不動產指出,近來汐止有許多新的廠辦建案、尤其以遠雄建設的U-TOWN最受主目,且汐止的區域房價正在補漲,整個北區廠辦投資報酬率也高,交通建設完善,所以也成為關注的焦點。

內科廠辦交易增溫 以台塑集團購置內湖T.CBD最亮眼

2018-07-03 17:59 經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導 信義全球資產Q2最新統計,北市商辦價格走勢平穩,市場交易量增加,平均售價維持在83.6萬元,資金資本化率小幅上調至2.46%,各商圈售價變動不大,不過內科廠辦交易明顯增溫,以台...