2013年1月25日 星期五

                     北縣中和 三大利多加持

【經濟日報╱文/黃啟菱】
中和市擁有便捷的交通系統,至大台北各區域都很方便,加上發展早、生活機能成熟,因此成為台北縣房市交易熱區。 圖/高彬原
中和市生活機能完善,商圈發展成熟,亦有捷運中和線通過,加上房價平易近人,一直是台北縣的房市交易熱區之一;其中,又以捷運景安站與捷運南勢角站周遭,最受購屋者歡迎。
中和市位於台北盆地西南方,東臨永和市、南接新店市、西倚土城市與板橋市、北瀕新店溪;中和市與永和市無論是地理位置或開發關係,皆共依共存,所以一般人習慣將兩地共稱為「雙和」。

捷運站周遭 最受歡迎
捷運景安站附近新建案多,購屋選擇較多元,圖為指名度最高的個案「歐洲愛樂」。 圖/高彬原


除既有的捷運中和線外,捷運環狀線與萬大線未來也都會通過中和市,為區域發展再添動能。
中和市發展早,生活機能完善,近來又有署立雙和醫院進駐,更為加分;雙和醫院位於中和圓通路、中正路口,為國內第一座以BOT方式經營的社區型醫療中心,總床數達1,142床。
在公園綠地方面,中和市因臨山,在圓通寺、烘爐地等地旁都發展出登山步道,居民多愛在此爬山,中興街一帶也有廣達萬坪的自然公園;雙和醫院旁,近日則開闢了錦和運動公園,設備頗佳,可供運動、休閒。

公園綠地多 休閒第一


目前捷運景安站周遭房價,較頂溪站、永安市場站便宜許多,區內道路也較寬闊,感覺不似頂溪站周遭擁擠;至於南勢角站房價更低,吸引許多台北市年輕首購群入住。
位於雙和醫院旁的錦和運動公園十分寬廣,設備亦佳,為中和居民運動休憩的最佳去處。 圖/高彬原

2013年1月24日 星期四


                     日狂印鈔票 陳冲宣示政院備戰

日本宣布明年將狂印鈔票讓日圓貶值,行政院長陳冲昨天宣示,政府將採取適當措施因應,並指示央行、經濟部密切注意競爭國家的動態,及對我國造成的影響,研商因應對策。
行政院政務委員管中閔認為,日本採取無限量寬鬆貨幣政策對台灣的影響,應以國安層級因應;陳冲昨天則表態行政院將介入。
陳冲昨天在行政院政務會談討論「拓展新興市場之策略與作法」時,指示央行、經濟部因應日圓貶值恐升高全球貨幣戰爭危機。目前包括韓國、泰國已表態將採取因應措施,俄羅斯央行也警告日本此舉將招致其他國家跟進,提高貨幣戰爭風險。
與會財經首長會中分析,日幣貶值對台灣整體而言有利有弊,但利大於弊,因台灣與日本的出口商品同質性並不高,反倒是韓國的衝擊比較大。
日幣大幅貶值,對台灣的進口是有幫助,因為台灣從日本進口的工業產品機器零組件及商業產品不少;但日幣貶值的結果,日本觀光客來台可能減少、日商來台投資也可能因而卻步,將影響台灣的經濟發展。
經濟部長施顏祥昨晚表示,將密切注意競爭對手匯率變動情形;至於因應措施,一方面將加強台日產業合作,一方面觀察匯率貶值幅度,適時採取因應措施。
韓國央行表示,若日圓貶值擴大韓元匯率波動性,將採取細微調整、保持外匯健全性等措施應對;泰國央行表示,將密切觀察資本流入對泰銖走勢的影響,必要時採取因應措施。
以上是陳沖在昨天發表的談,在日圓貶值壓力下許多國家倍感壓力,貨幣貶值風將席卷全球,那台灣的後續發展值得隱憂(尤其是現在的執政團隊的領導之下),對近期在台灣還不錯的房事發展(廠房.辦公室)有多少影響?

2013年1月23日 星期三

謝國忠:全球身陷債務泡沫,最終恐面臨停滯性通膨

MarketWatch報導,中國大陸知名經濟學家謝國忠21日在財新網(Caixin online)發表專文指出,中國、美國的證據顯示,貨幣刺激政策僅能穩定局勢、無法重振經濟,只有成效緩慢且會得罪利益團體的結構性改革才帶來真正的成長。2008年爆發金融危機之後,美國貨幣基礎暴增逾三倍、中國M2也呈現倍增;目前人類所經歷的堪稱是現代經濟史上最大規模的貨幣刺激實驗。
謝國忠表示,如果決策者只懂得使用加量的貨幣工具,那麼全球最終恐面臨停滯性通膨。他指出,危機爆發5年後的現在,美國就業人口依舊還沒回到起跌點、美國家庭實質收入也仍處於低檔。在中國,2012年1-11月鐵路運輸量年減1.1%,遠遜於此前6年的平均年增幅(6%)。謝國忠的結論:全球正身陷債務泡沫,當西方債務高到無法繼續支撐下去的水準時災難就會再度出現。
全球企業管理顧問機構波士頓顧問集團(Boston Consulting Group;BCG)研究報告作者Daniel Stelter上個月指出,已開發經濟體將是史上規模最大的龐氏騙局:不僅大幅擷取未來世代財富來資助現在的消費所需,而且也壓低未來的經濟成長潛能。Stelter批評已開發國家政治人物、央行持續拖延拖解決問題的時間,試圖拖延總清算的時間點,不敢告訴大眾目前的債務有相當大的比例未來都將無法循序償還。他提到,已開發國家債券持有者有一天可能會接獲減債通知。
英國媒體《電訊報》報導,Stelter在報告中指出,國際清算銀行(Bank of International Settlements;簡稱BIS)研究顯示,經濟合作暨發展組織(OECD)18個核心會員國政府、民間合併債務GDP佔比從1980年的160%飆高到2010年的321%;這些增加的債務大多被用來消費、投資或者是償還舊債的利息。

近年來,由於房價的快速上漲,明顯超過了通膨速度,因此越來越多居民認為房子是一個極好的投資對象,也是目前缺乏多元和穩定投資管道下,對抗通膨的好方式。同時,鑒於近年來股票市場的糟糕表現,使得人們對投資房產的青睞遠超過股票。
房子作為一項好的投資品,更多是由於近些年房價高增長導致的,長期來講,房子的收益率仍然要明顯低於股票。尤其過去的觀點忽視了房子所具有的保有成本、折舊和交易成本,這導致過去的研究高估了房子的收益率,房子的好處在於,其收益率的市場總體風險要小於股票。
根據國家統計局的數據計算,2004年到2011年,房價年平均漲幅為11%,不僅遠超通膨速度,甚至超過了居民收入上漲的速度,而同期上證綜指年均漲幅只有8%。
但這種情況的發生具有其特定的歷史條件和經濟背景,一方面,大陸當前高速城市化、大量居民從不發達地區向發達城市遷移,以及80後嬰兒潮人群集中成家立業引起的剛性需求,造成了對城市房產的巨大需求衝擊,而城市有限的房產供給能力又不能短時間內滿足如此大的住房需求,進而引起了房價的大幅上漲。而未來這種特定的條件將不復存在。
另一方面,股票的收益率在這一時期低於房產,在很大程度上是受到了全球經濟危機和宏觀經濟調控的影響,尤其歐債危機在2011年的爆發和2012年的深化,對大陸經濟產生了很大的拖累,使得股市表現糟糕,這對股票的收益率造成了很大的負面影響。
如果將眼光放得更長遠就會發現,長期來看房子的收益率仍然低於股票。以大陸為例,19 91年到2011年,上證綜指的年均漲幅為16%,而同期,根據國家統計局的住宅銷售價格數據,房價的年均漲幅為9.8%,房價的上漲明顯低於股票。
當然,雖然長期來看房產的收益率明顯低於股票,但房產的風險卻要小於股票。首先,股票市場總體的收益率波動較大,可以在兩年的時間內從1,000多點漲到6,100多點,也可以在1年的時間內從6,100多點跌到1,600多點,而房價上漲較為平穩。
其次,股票市場中非系統性風險較大,雖有萬科A這樣的股票,從1991年時的14元漲到截至2012年11月23日的復權價格620元,而也會有股票由於公司經營不善,從高價跌到幾乎一無所有,房產的非系統性風險相比之下要小很多。
此外,房產不同於股票,股票買完之後就可以放在股票帳戶裡,不會因為持有股票而產生其他的成本,而房子則會有相關的持有成本、交易成本和折舊發生,這會進一步降低房產的收益率。
房屋的持有過程會產生許多成本,包括養護維修、物業稅費等,同時,房屋還會折舊,一般認為房產的年均折舊率在2%到3%。目前,在大陸仍然沒有看到十分嚴謹的對房產市場的持有成本和折舊的測算。而其他資產,以股票為例,則沒有這些成本。除此之外,今後房屋可能還需每年繳納房產稅,這也會降低房屋的實際收益率。
因此,如果考慮到房屋的保有養護成本、折舊等問題,就會發現,人們對於房產的收益率水平可能高估了。如果將眼光放長遠,我們就會發現,房子作為一種投資方式,並不像人們想像的那麼可觀,與股票相比,房產或許承受的風險要小,但從收益率來看,並不是一個很好的投資方式。

內科廠辦交易增溫 以台塑集團購置內湖T.CBD最亮眼

2018-07-03 17:59 經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導 信義全球資產Q2最新統計,北市商辦價格走勢平穩,市場交易量增加,平均售價維持在83.6萬元,資金資本化率小幅上調至2.46%,各商圈售價變動不大,不過內科廠辦交易明顯增溫,以台...