2013年12月6日 星期五

皇翔土城地變商用 價值暴增50億

利達不動產引述自由時報記者陳永吉/台北報導〕皇翔(2545)近年來陸續在新北市土城員福段收購土地,日前已獲內政部核准變更為商業用地,土地價值由一坪30萬元暴漲成140萬元,皇翔表示,該案目前正申請建照中,將採先建後售,由於該地區沒有合適的商場,因此會在此案規劃一小型商場。
皇翔2006年以10億元價格,先從永豐餘手中買下將近5000坪工業用地,接著又陸續在2年內買下鄰近土地,整合超過5000坪以上,並送地目變更,在今年獲得通過變更為商業用地,經捐地後皇翔領回4568坪,該地容積率為300%。皇翔表示將興建住商大樓,會採先建後售方式銷售。
根據皇翔的年報及之前的公告顯示,皇翔取得永豐餘舊廠土地成本每坪約在21萬元左右,經過房市多年來的上漲,加上過去土城沒有太多的住宅用地釋出,所以現在土城土地相當搶手,商業區土地一坪至少140萬元,該塊土地經變更為商業區後,增值至少50億元,皇翔該區段若能拿到建照,將備受矚目。
今年華固(2548)在土城推預售案,據傳一坪開價在55萬元左右,創當地新高價,而皇翔此案在土城中央路上,對面還有大同廠也同樣變更地目要開發建案,以及宏璟(2527)的1.2萬坪土地現在也分批開發中,讓整個土城房市相當熱絡,皇翔此案價值也跟著水漲船高。
根據法人估算,若皇翔該案以每坪45萬元售出,則總銷上看50億元,扣掉土地及興建成本,則皇翔獲利在10億元以上,每股貢獻超過3元,只是該案採先建後售方式,整體獲利還須看未來房市景氣而定。

2013年8月13日 星期二


國揚砸9.65億 買新台五路土地

利達不動產~工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
國揚(2505)看好汐止房地產價格水漲船高,昨(12)日砸下9.65億元、每坪相當於68.7萬元的價格,向董事長林子寬持有的崇神開發實業公司,買下新台五路的1,404坪土地,計畫開發為科技廠辦大樓,重返北台灣都會區的廠辦市場。
國揚近幾年來積極耕耘汐止,陸續推出叫好又叫座的住宅新案「早安清境」和「雲天綠地」,掀起狂銷;8月初又加碼汐止,取得欣偉傑建設汐止建成段大約1千多坪土地,雙方將採合建方式,合作開發住宅大案,國揚占比為55%、欣偉傑占45%,目前仍在擴大整合土地中。
國揚昨收20.25元的平盤;國揚在「國揚天母」、汐止「早安清境」陸續交屋,及竹東土地出售款項入帳下,前7月營收達50.08億元,較去年同期激增1,514倍。

2013年8月7日 星期三


32.5億 太子賣內湖商辦

太子建設(2511)昨日公告將位於內湖潭美段一幢十二樓的辦公大樓,售予葡萄王集團,做為子公司葡眾未來營運總部。該案總銷售金額32.5億餘元,預定103年下半年完工入帳,預估該筆交易可為太子帶來7億餘元的利益。
葡萄王昨日也同步公告,與其子公司葡眾公司,各以2.8561億元、29.6488億元,總計32.50490億餘元,共取得4,839坪的建築物,其中葡萄王位於11樓與10個車位,葡眾擁有地上一樓至十樓,以及十二樓,另有120個停車位。
葡萄王執行副總曾盛麟指出,斥資32.5億元購買的內湖大樓,除了保留一層做為葡萄王母公司台北總部辦公室外,其餘層樓為葡眾的營運總部,該大樓預計明年7-8月交屋,2015年可正式進駐。
由於葡眾業績蒸蒸日上,台北三連大樓的一層半辦公室已不敷使用,葡眾二個多月前才以一億多元買下附近春秋大樓的130多坪的辦公室,因此,昨日再度買總部,備受矚目。
曾盛麟表示,葡萄王和葡眾營運穩定成長,除辦公室面積不足外,產能呈現滿載,預計投資逾4億元興建的平鎮新廠已動工,預計明年完工,後年配合內湖營運總部成立,營運將可啟動新一波的成長力道。
太子建設是在4年多以前,以每坪98萬元,公開標得內湖潭美段佔地一千坪的建地,目前正興建各持分約500坪的兩幢大樓;除昨日正式公告出售給葡萄王集團的12層大樓,另乙幢毗鄰的總建坪5,020的大樓,所有權仍屬於太子所有。(利達不動產

2013年8月2日 星期五


攻大陸商照 齊瀚汐止買廠房

工商時報【記者楊曉芳、鄭淑芳╱台北報導】
晶電(2448)、台達電(2308)轉投資的LED封裝廠齊瀚(4997)昨(31)日宣布,以3,844萬元委託利達不動產向福眾科技購買汐止廠房,取得廠房面積約240坪,預計明年初廠房將正式營運。董事長劉家齊指出,照明景氣升溫,齊瀚目前主要以封裝單顆0.2瓦~0.5瓦的中功率LED晶粒,完成COB LED封裝後,單封裝體的瓦數達20瓦。該購置案昨日正式簽約,資金預計3成來自營運周轉金、7成來自銀行貸款。

2013年7月3日 星期三

北投士林科技園區 持續帶動週邊房價看漲


北投士林科技園區 持續帶動週邊房價看漲

利達不動產
繼內科、南軟之後,台北市第三塊科技產業園區「北投士林科技園區」,今年度的區段徵收進度已經完成百分之五十七,預計民國一百零五年六月,將完成第一期土地點交,北市府副秘書長黃榮峰表示,北投士林科技專區,將是北市未來幾年比較大的開發案,週邊商機、房價帶動可期,區段徵收時程確定,未來廠商進駐,將再帶動另外一波房價看漲。(林麗玉報導)
台北市的「北投士林科技園區」,範圍為雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區、及承德路以西沿基隆河一帶,目前北市府地政局的區段徵收進度,今年度區段徵收達百分之五十七,今年七月進場拆除福裕宮舊廟,預計一百零四年十月,六百四十二戶專案住宅完工,一百零五年六月第一期土地點交、一百零六年六月完成雲端產業園區用地點交,一百零七年十一月完成第二期土地點交,北市府副秘書長黃榮峰說,規劃多年的「北投士林科技園區」,先前區段徵收因為地主意見多,徵收過程較為困難,不過現在區段徵收進度已經完成百分之五十七,未來北投士林科技專區的發展,將會循著內科的腳步,帶動週邊的房價及商機。而北投士林科技園區喊了多年,科技園區議題,加上週邊有捷運明德站,以及中央在週邊規劃臺灣戲劇藝術中心,先前已經帶動一波房價,有建商推出新建案,一坪開出80萬高價,現在北投士林科技園區的開發時辰更加明確,北市地政局分析,後緒如果廠商進駐踴躍,將可以帶動另外一波房價看漲,以內湖科技園區為例,因為內科發展,帶動內湖大灣南北段、大直週邊房價持續看好。

2013年6月10日 星期一


陸資悄進駐 大陸央企插旗敦南商辦

利達不動產/引用TVBS報導
台灣從2002年開放陸資來台買房地產後,最近傳出第一家具有對岸央企背景的「中檢實業」,進駐敦化南路二段的黃金商辦地段,約270坪的辦公室,估計總投資金額約2億元。
越來越多陸資在台購置房地產,這對下半年的房市會有何種效應,市場高度關注。
陸資悄進駐俯瞰敦化南路林蔭大道,兩旁一棟棟高聳的建築,是台北市商辦聚集的精華地帶,而位於中心點的葉財記大樓,更是知名商辦之一,外觀以玻璃帷幕打造,八角形特殊設計,共有21層樓高的葉財記大樓,由於保養完善,讓出租率和租金都居於高檔。
不過根據平面媒體報導,其中的12樓,約270坪的辦公室,傳出有陸資接手,而且對方來頭可不小,網站上刊出喬遷啟示,這家叫做「中檢實業」的公司,在台灣分公司寫的是香港商,但追本溯源,其實是隸屬對岸中央的國家級企業,中國檢驗認證集團,若以敦化南路商辦價格,每坪80到90萬推算,總投資金額超過2億元,大陸央企首度插旗台北商辦,顯見相當重視對台布局。
住商不動產企研室主任徐佳馨:「(陸資)你3年之內不能買賣,然後你在台灣不能夠(居留)超過4個月,那銀行貸款不超過5成,那這樣限制的話,會讓很多的陸資,他寧願採取其他第三國的管道,特別2008年之後,當然可能有一些資金,他也許表面上是其他第三國的資金,用這樣子的公司名義,來去做一個登記,在台灣購置不動產。」
2002年,台灣開放陸資在台買房,近幾年無論價量都出現明顯成長,從2002到2011年,這9年期間,陸資買進件數有50件,金額超過4億元,但去年一年就高達35件,而今年光是第一季也有16件,目前通過審查的101件個案中,落腳高雄的比例最多,達25%。
其他包括台中市、桃園縣、新北市和台北市,五都佔比就超過7成,顯然是陸資布局,最主要的置產首選。徐佳馨:「2008年有很多的台灣,海外的資金回到台灣來,因為遺贈稅降低的關係,所以其實在這樣的一個狀況之下的話,這些資金因為沒有其他的投資管道,它就直接進入房地產市場,那這個部分,我覺得才是比陸資更值得關心的一個點。」
陸資力道加上台商資金回流,炒熱商用不動產交易金額,今年上半年1月到5月,就高達326億,超越去年同期的304億,市場預期,下半年金管會對壽險業買樓規範,逐步鬆綁後,交易量將可望倍增,屆時這股商辦資金潮,對市場會產生何種效應,將是下半年房市的重要話題。

2013年5月29日 星期三


奢侈稅抑房價 7成民眾認效果不大


利達不動產引述〔自由時報記者徐義平/台北報導〕房仲針對奢侈稅將屆滿兩年進行議題民調,發現近7成民眾認為,奢侈稅對於抑制房價無太大效果,房價仍是持續上漲,不過,對於房市買氣則是影響深遠,奢侈稅實施約22個月,全國交易量萎縮約48.6%,幾近腰斬。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,奢侈稅前後的買賣移轉棟數統計區間分別是2009年8月至2011年5月,以及2011年6月至2013年3月,兩個區間相較下,全國買賣移轉棟數萎縮約48.6%。
四大都會區中,台北市減少約37.6%、衰退幅度最大,新北市35.7%居次,高雄市僅小幅下跌5.9%,顯見奢侈稅效應對於雙北市房屋交易量影響甚鉅;至於從房價觀察,除了奢侈稅實施後半年有小幅下滑外,隨後在101年價格立刻回升。
整體來說,奢侈稅祭出之後,近22個月房價不跌反升,其中台中與高雄分別各有34.1%及37.4%的漲幅,顯見奢侈稅對於抑制房價並沒有太大效果。
台灣房屋智庫針對網路會員民調奢侈稅對房市的影響,有近7成的民眾認為奢侈稅對於房價影響不大,此外,有25.8%的民眾認為,目前所有的房市政策對於調控房市是無效的,有24.5%認為抑制房價最有效的方法是提供合宜住宅,顯示民眾希望藉由政府擴大平價屋的供給,讓區域房價不再驚驚漲。
另外,桃園縣因有航空城、升格、機場捷運及五楊高架等議題帶動,有25.6%的民眾最看好桃園後續房市走勢。至於民眾對於未來一年的房價看法,有67.1%民眾表示持平或看漲,代表大多數民眾對於房市發展是持樂觀看法。

北市3指標案 如期開發

利達不動產/引述工商時報【記者林淑慧、薛孟杰╱台北報導】
空總、華光、台北學苑等三大案,開發期程恐延宕?財政部國產署昨(27)日鄭重澄清,空總開發涉及都市計劃變更問題,台北市政府表達樂意提供協助,中央願與地方共創雙贏,三大案仍按原規劃期程進行當中。
台北市副市長張金鶚昨日亦公開否認傳言,他強調3大開發案產權都屬於中央,北市府絕無插手導致延宕,為了中央地方共創雙贏,北市府還會協助中央加速處理。
國產署署長周後傑表示,空總開發案由於仍屬軍用土地,須由台北市政府進行都市計劃變更;若按正常程序,空總土地的都市計劃變更,至少要花一年時間,強調該開發案進度按正常程序進行中。
行政院今年通過「活化資產永續財政方案行動計畫」,選定空軍總部基地、台北學苑、華光社區作為三指標開發案,也被中央視為是「金雞母」。

羅斯福路國有地標脫 創地上權單價新高

國產署今年首批「國有地設定地上權開發」今天開標,全國十一宗只有五宗標脫,決標權利金為十三點零二億元,比招標底價超出四點五億。其中北區的台北市羅斯福路一百七十六坪國有地,由「志嘉建設」以九點六八億標下,以每坪五百四十八萬元,創下台北市地上權單價新高,超越「世貿二館」標售時每坪單價五百零一萬元。
全球資產管理公司專案經理「王維宏」表示,去年十月國產署北區分署共辦理五筆地上權標售,除了花蓮縣的標的外,其餘全部標脫,但這次北區四筆只有標脫兩筆,不過羅斯福路二段的地上權單價由於商業區土地,容積率高達百分之六百三十,因此也創下每坪五百四十八萬元的地上權新高,不過若以容積單價來看則為八十七萬元,仍屬合理行情範圍,而本次標脫率降低的原因,推測主要是基地面積較小,加上市場上釋出的地上權案件增加,投資者選擇性增加,可能因此產生排擠效應。

2013年4月29日 星期一


貴婦團現金炒地央行也沒轍

利達不動產/工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】
不動產投資獲利爆發力高,貴婦也加入炒地團。業界人士私下露,儘管央行、金管會緊盯銀行的土建融授信,希望抑止炒地,但仍有管不到的「死角」,像是很多「貴婦」化身成投資客,不但集資買地,而且「不靠半毛錢銀行貸款」,主管機關根本無力可管。
據指出,這些貴婦團的投資,尤以在林口、桃園、台中等新建案不斷竄起的地區最集中,特別是林口地區先前推出的不少建案,建商的土地來源都是從貴婦團手中取得,而非原地主;業界人士指出,這些貴婦團每次賣地給建商,都有數千萬至上億元不等的獲利進帳。
比起逛百貨公司、喝下午茶,資深銀行主管指出,其實不少上市櫃公司的董娘,以及大牌醫師的太太,都超有生意頭腦,這些貴婦主要是家庭主婦,閒時投資股票,但最近幾年由於台灣土地不斷翻漲,近半年來貴婦們已把投資主力由股票轉往土地。
不動產業界人士表示,這些由老板娘以及醫師娘組成的「貴婦團」,本身的財力雄厚,因此集資買地時完全不靠銀行貸款,她們通常在仲介公司介紹之下,鎖定某一特定地區的零星地買下,整合完畢後,就直接賣給建商。
業界人士還說,這類貴婦團不擔心門路,均有互相搭配的土地仲介公司四處「獵地」及找建商買主,在賣地給建商之後,馬上就能實現「第一手」炒地獲利。

2013年4月23日 星期二


砸70億 將打造國庫龍穴、蓋親民住

利達不動產-工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
華固建設總經理洪嘉昇昨(22)日表示,華固首度出手競標地上權土地即旗開得勝,將砸70億元的開發資金,採用「國庫的龍穴」高規格,打造國產署未來企業總部大樓;住宅方面,將提供最親民價格,開發70年使用權的地上權住宅。
昨天財政部國產署景美財訓所地上權土地標售案決標,招標顧問-美商仲量聯行董事總經理趙正義表示,在簡報階段4家投標人:華固建設、南山人壽、冠德建設、太子建設開發等公司,使出渾身解數、採最高規格來競爭,華固董事長鍾榮昌、南山副董事長杜英宗、冠德董事長馬玉山、太子董事長莊南田都親自出馬,顯示眾家建商都認同這塊地的開發價值和潛力,結果由華固以最高分數得標。
國產署除可取得辦公廳舍9,047坪、學員宿舍2,501坪、財訓所現有建物結構補強、外牆整修及13.88億元權利金外,每年尚可收取土地租金約3,100萬元。
洪嘉昇表示,華固看好景美商圈的房市需求,財訓所此次標售的地上權案占地又達萬坪,因此打破華固不參與地上權、BOT土地開發的慣例,首度參與競標,也相當意外能打敗另外3家勁敵得標。
洪嘉昇表示,華固除了土地權利金之外,還計劃投資70億元的開發資金,興建財訓所國產署未來的新辦公大樓、住宅、以及基座的商業服務設施;地上權使用年限為70年,預計5月可和財訓所正式簽約。
洪嘉昇表示,針對財訓所未來的企業總部大樓,華固規畫比照頂級企業總部的頂級辦公大樓規格,為財訓所國產署打造未來的企業總部大樓。
住宅方面,洪嘉昇指出,將規劃每戶2房、3房的首購住宅,售價將會比照市價的60%到70%來銷售。華固指出,華固將提供「平易」的價格,出售。據市場估計,將來售價可能落在每坪40萬元上下。

2013年4月12日 星期五


奢侈稅不退場 6月提檢討報告 

利達不動產/廠房、辦公室、出租、出售(引述新聞內容分享)

為健全房市,奢侈稅於2011年6月開徵,但房價還是高不可攀,外界喊奢侈稅退場的聲浪不斷,財政部將於6月提出奢侈稅檢討報告,據了解,奢侈稅不會退場,但將檢討稅制不合理之處,包括未在課徵範圍的非都市土地、都市地區可核發建造的畸零地,近期已有炒作歪風,將一併納入檢討範圍。

奢侈稅將於6月檢討,據了解,炒房資金已有轉戰跡象,包括非都市地區的工業用地,以及都市地區、可申請核發建造執照的畸零地,由於未納入課稅範圍,所以成為奢侈稅課稅漏洞,將是財政部檢討奢侈稅時首要要務。
其次,在政府鼓勵企業合併以提升經營綜效下,企業合併後的不動產移轉,在法律上屬於合法行為,這類移轉因並未涉及買賣和炒作房地產,財政部決定不課奢侈稅。
據了解,財政部現已委託中華財政學會進行學術研究,將舉行3場座談會,主要將聚焦關注全台自住及非自住購屋需求的變化,以及五都房價及買賣移轉棟數的走勢,來檢視奢侈稅的實施成效。
財政部賦稅署昨(10)日發佈新解釋令,單身族群因換屋需求而持有兩戶自用住宅,在符合未出租、未供營業用的條件下,出售其中一戶自用住宅後,所有權人必須在三個月內完成戶籍登記,才能免課奢侈稅。
財政部賦稅署副署長許慈美表示,出售短期持有的不動產,能排除課徵奢侈稅的自用住宅,必須符合:名下僅有一屋、自住、無出租且無營業、辦妥戶籍登記等4大法定要件,缺一不可,出售時不論持有年限長短,都不必擔心負擔奢侈稅。
不過,有換屋需求的單身族,名下同時持有兩戶自用住宅,將面臨戶籍只能登記在其中一戶的問題,若在二年內出售自用住宅,是否要課奢侈稅,常產生課稅爭議,財政部因此發佈解釋令。
許慈美表示,擁有兩戶房產的單身族,最好在出售其中一戶房產時,將戶籍留在原房地(即最先擁有的那一戶),在決定好出售的房產後,無論是賣原房地或新房地,都必須在出售房產的三個月內,將戶籍遷移到現有自用的房地,才能免課奢侈稅。
南區國稅局發生一宗個案,甲為單身成年男子,99年5月在台南購入A房地,8月將戶籍遷入,同年11月又再購入B房地,兩戶房地在持有期間未供營業或出租使用,甲並在100年7月將A房地出售,同年12月戶籍才遷入B房地,詢問是否可適用排除課稅?
財政部表示,依據新解釋令規定,所有權人出售已設籍之原房地(或新房地),應於出售日之次日起三個月內,將戶籍由原房地(或新房地)直接遷移至新房地(或原房地),可免課奢侈稅。
其次,所有權人購買新房地後、出售原房地前,戶籍已由原房地遷移至新房地,或購買新房地後戶籍遷入前,即因調職及非自願性因素而出售新房地,以致在出售時仍設籍在留供自住的房地,也能排除在課稅範圍外。
財政部強調,在發佈解釋令前的未核課確定案件,所有權人已於稽徵機關調查前,將戶籍由出售之原房地(或新房地),直接遷移至新房地(或原房地)者,可不受三個月內遷移戶籍的規定。
財政部昨天發布解釋,單身族群因換屋需求而同時持有兩戶自用住宅,在符合未出租、未供營業用的條件下,出售已設籍房地後,必須在三個月內將戶籍遷入另一房地,才能免課奢侈稅。
根據奢侈稅條例規定,所有權人、配偶及未成年子女僅有一戶自用住宅,免課奢侈稅;若因換屋而同時持有二戶房地,自新房地完成移轉登記起一年內出售原房地,也可免奢侈稅。
財政部賦稅署副署長許慈美表示,二○一○年五月,一位單身人士買下一屋自住,八月入籍,不久後即想換屋,當年十一月又買了新房;隔年七月賣掉原有房屋,十二月才遷至新居,並完成戶籍登記。
許慈美說明,「自用住宅」是以戶籍登記為要件,夫妻若換屋,其中一人可先遷戶籍至新居,另一人設籍於舊居,只要舊居及新居均符合自住條件,就不會被課徵奢侈稅。
以上述案例而言,該民眾雖持有不動產未滿兩年即出售,但確實是單純自住換屋,而非為了炒房而轉手,只是礙於單身的身分,無法同時在兩處設籍,因而仍免課奢侈稅,但這樣的案例屬於極少數。
不過,賦稅署昨發布解釋,做出更明確的規範,規定單身者因換屋需求而持有兩戶自用住宅,出售已設籍房地後,須在三個月內將戶籍遷入另一房地,才能免奢侈稅;但此規定不溯及既往,在稅捐機關調查前已遷移戶籍者,不受此限。
至於為何規定三個月內完成戶籍登記?賦稅署官員解釋,一般民眾申報土增稅到核定的時間,共約五十天;若有爭議,可有一個月申訴期,加起來約八十天,為了作業時間充裕的考量,故定為九十天。

2013年4月10日 星期三


日房市夯 全球REITs搶布局

利達不動產/廠房、辦公室、出租、出售(引述新聞內容分享)
新任日銀總裁黑田東彥再次大放貨幣政策利多,東證一部不動產指數上周猛漲22.6%,進而使標普已開發不動產指數出現2.7%的周漲幅,指數位置來到722.14點,創海嘯前2007年6月4日以來新高。
但鑑於香港、新加坡和大陸三地仍有房市降溫措施干擾,法人建議,投資人可透過全球型REITs基金布局。
ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示,對日本不動產與REITs業者股價表現抱持正向看法,主要來自於日銀再次宣布擴大資產購買規模,日本REITs也是受惠標的,2012年底日銀資產負債表所擁有的日本REITs金額約達1,100億日圓,預計在2013年底將提高至1,400億日圓,至2014年底更增加至1,700億日圓,日銀資金加持對REITs股價將有正面助益。她認為,基本面復甦趨勢明確與企業股利年成長率優異等因素考量,除日本REITs,亦看好美國REITs表現,至於房市降溫措施不斷的部分亞洲國家,不動產短線較難有所表現。
元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,REITs自去年以來已累積可觀漲幅,加上全球經濟復甦步調緩慢,預料近期REITs將回檔修正,但在中長期仍看好亞太地區及北美二、三線REITs的投資潛力,高息概念的REITs相對看好。
操作策略上,高息REITs國家可望獲得資金青睞,目前全球各地REITs股息殖利率,新加坡5.4%、英國4%,美國二、三線REITs約4%,日本因股價漲多,股息殖利率由先前的4%降至3%,但日本REITs在基本面加持下,後市仍看好。
摩根多重收益基金經理人奈爾.納托(Neill Nuttall)表示,各國政府皆採取低利率與量化寬鬆政策,市場資金湧向具保值、抗通膨效果的房地產市場,伴隨美國房市明顯復甦,REITs可望延續去年漲勢。若是看好REITs後市,最好以全球角度進行佈局,才能降低波動風險,爭取穩健收益來源。

大馬房產 國人海外置產新歡

馬來西亞投入1.7兆台幣打造「大吉隆坡計畫」,推動當地房地產每年平均有8%的漲幅,相對台灣的高房價,馬來西亞因具房價低、投報高的優勢,已成為國人海外投資置產的新興管道。
據統計,東協國家每年吸走全球400億美元,躍升為全球第4大出口區,外匯存底更在7年內大增90%,成為全球第3大;其中,馬來西亞去年GDP成長率5.2%,位居東協國家第三高,經濟發展有目共睹。
近年來大馬政府大力推動重大公共建設,大手筆投入1.7兆台幣打造的「大吉隆坡計畫」,可望帶動大馬房地產追上國際化腳步,而「泛亞鐵路」、「新捷運」在計畫中更具關鍵影響地位。
「泛亞鐵路」計畫由馬來西亞主導,從東南亞經中國直通歐洲,全長5,500公里,完成後將以新加坡為起點,路線經吉隆坡、曼谷、湄公河流域柬、寮兩國達中國昆明後,再分經中亞往歐洲,或由西伯利亞大鐵道轉東亞;由於工程浩大,預計最快2020年可以完工。
另外,新捷運計劃除增加就業機會,也將大幅提升當地人民每年的收入所得,由於交通設施完善、頻繁的商業經濟活動以及較高的人均收入,預計將有助於推高房地產的價值。
在台灣代銷馬來西亞房市的璽朵國際董事長呂安淇表示,大馬房價漲幅在亞洲排名第5,每年平均上漲8%,租金投報率高達6%;目前吉隆坡房價僅次於檳城居第2位。
其中,TRIOKA案單價達60~80萬元,為目前吉隆坡最高價個案;而璽朵國際去年在吉隆坡雙子星旁代銷的BiNjai8個案,市場反應頗佳,目前僅剩零星戶數可供銷售。
呂安淇指出,2008年被聯合國教科文組織(UNESCO)列為世界遺產城市的馬六甲,房價更顯得親民,目前房價每坪僅10~20萬元;此外,馬六甲觀光人口眾多,去年即高達1500萬人,使得當地房價及租金年成長30%,後續大馬政府將在馬六甲投入20億台幣,興建海底世界及侏儸紀公園,預計在2年內完成。
利達不動產將以在商業投資的角度為您關注,在北市、新北市區域中的商業及廠辦大樓租售、投資也能以專業的分析、熱忱的態度為您服務。

2013年4月8日 星期一


〈商辦篇〉若壽險解禁 商辦掀吃貨潮

記者徐義平/台北報導
首季商用不動產在全無壽險進場的情況下,交易金額仍高達273億元,相較去年同期64億元,增幅高達3.26倍,與前三年首季平均交易金額約143億元相比,增幅超過90%。商仲預測,第二季若金管會解除壽險買樓禁令,預期悶了近半年的壽險業者將大舉吃貨,成交金額將持續攀升。
潛在買盤資金雄厚
戴德梁行表示,首季交易金額如此之高,顯見游資仍充沛,潛在買盤資金雄厚,趁著壽險無法出手時大舉搶進。首季商用不動產買家主要是投資公司與外資私募基金,其中單筆成交金額最大的交易案要屬蔡鎮宇旗下的寶豐隆興業以88億元買下新光敦南大樓地下3樓至2樓,以及12樓,另私募基金豐泰地產子公司基萬以27億元買下北市敦化北路的蘇黎世保險大樓7~12樓。
戴德梁行總經理顏炳立指出,壽險自去年11月受到金管會的「新八條」箝制,長達5個月沒有進場買貨,此段時間正好給其他業者搶進的時機,港資、投資公司紛紛搶進,促使首季交易量反而暢旺,成交金額更較去年第四季的202億元還要高。
他認為,第二季即便金管會願意鬆綁,讓壽險業者進場買貨,但最低收益率2.875%應該不會修正,不過,即便限制嚴格,仍無法阻止悶了近半年的壽險進場吃貨,預期商用不動產將掀起壽險搶貨潮。
第一季商用不動產成交類型以商場占比最高、約38%,其次是廠辦大樓、占比約27%,第三名則是商辦大樓,占比約21%。
至於第一季土地交易金額約322億元,其中單筆成交金額最大的要屬京城建設董事長蔡天贊個人砸下54億元,買下高雄美術館附近約5000坪土地,每坪土地單價約108萬元,商仲預估,未來推案一坪成交價格至少30萬元。
利達不動產指出,近來汐止有許多新的廠辦建案、尤其以遠雄建設的U-TOWN最受主目,且汐止的區域房價正在補漲,整個北區廠辦投資報酬率也高,交通建設完善,所以也成為關注的焦點。

2013年3月26日 星期二

返鄉鮭魚 工業廠房 前2月銷逾20億


工業廠房 前2月銷逾20億

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
台商鮭魚返鄉設廠的熱潮,愈來愈「有感」,帶動工業廠房的需求愈來愈活絡。截至昨(25)日止,大型工業廠房成交量已突破20億元,占比達1成,企業置產需求多集中在台中以北。
瑞普國際物業最新統計指出,今年初以來傳統工業區的不動產開始動起來,加上原本就有擴廠或遷廠需求的企業,桃園縣、台中市、新竹市都有廠房順利成交,累計今年以來工業廠房成交總額已接近20億元。
瑞普國際物業公司工業部協理李誠慶表示,2012年工業廠房交易金額合計約135億元,約占大型商用不動產全年總額1,174億元的12%;進入2013年以來,大毅、訊映光電、高林股等公司,紛紛公告買進廠房土地,以增加產能,也顯示企業對於工廠及廠辦仍有相當大的需求。
瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,雖然保險業者購買商用不動產,仍受到最低毛租金資本化率的限制,金管會仍未放寬保險業者投資不動產的限制,但2013年前2月的商用不動產投資活動,仍然持續進行,至今已成交約215億元。
曾東茂表示,廠辦及廠房市場一直在商用不動產投資占有重要地位。行政院經建會力推「加強推動台商回台投資方案」,鼓勵過去在海外投資的台商回台設廠,至今成果豐碩,帶動傳統工業區的廠房土地,需求活絡;加上原本就有擴廠或遷廠需求的企業,紛紛擴廠,因此今年以來工業廠房就成交近20億元。

2013年3月21日 星期四

商用不動產成交活熱


Q1商用不動產成交額220億 年增3.58倍

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕即使去年年底遭遇金管會「新八條」箝制,商用不動產市場最大的買家壽險業者不敢出手,不過,第一季商用不動產的成交金額表現不俗,統計至昨日為止,成交金額約220億元,相較去年同期成交金額僅48億元,成長3.58倍,更是2008年以來第一季成交金額的新高。
本季總價超過15億元的交易案計有3個,分別是前國泰金控副董事長蔡鎮宇旗下的寶豐隆興業,2月底時,以總金額88億元買下新光敦南大樓38%的產權,成為本季交易金額最高的交易案;再來是位北市敦化北路的蘇黎世大樓,私募基金豐泰地產旗下的基萬公司以27億元,買下7~12樓產權,每坪單價約115萬元。
另一個則是內湖NASA科技總署大樓,去年11月公開標售卻遇上金管會禁令,撤標收場,不過,2月初,農曆年前,由泉金公司、億世紀公司、毅成建設公司以及其他4位自然人,以17億7888萬元吃下7~10樓產權。
第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒表示,分析第一季的成交單價,對於商用不動產交易量影響有限,過往潛伏在檯面下買方,也在這波禁買令的刺激下不斷浮出檯面。
根據全球資產統計,台北市辦公室平均售價小幅回溫,由第四季的每坪77.1萬元,第一季微幅上漲至77.4萬元,平均租金也上漲至1975元,租金收益率維持在2.51%,辦公室空置率則連續兩季回升向上至9.13%。
全球資產管理公司總經理柯宏安指出,隨著全球經濟前景轉向復甦,2013年商辦市場擺脫去年第四季的疲軟,呈現回春的跡象,往年第一季因農曆春節緣故,通常為交易的淡季,但金蛇年則從春節前到年後都維持溫熱,因此成交價格有緩步向上的情形,不過租賃市場表現相對淡定,空置率也逐步升高。

2013年2月21日 星期四

機捷進度落後 通車期恐3延


機捷進度落後 通車期恐3延

已兩度延期通車的機場捷運三重以南段,確定逃不過三度延期命運,高鐵局長朱旭證實,機捷整體進度雖僅落後1%,但關鍵的機電工程落後超過20%,10月通車有變數。
歷經BOT失敗、政府收回自建、原物料飆漲、機電工程更換下包商等狀況,高鐵局去年中才同意機場捷運展延至今年10月通車,朱旭昨天等於預留三度展延通車時程伏筆。
高鐵局副局長張武訓坦言,目前所有已完工的部分都已開始測試,但機電工程進度較落後,何時能開始測試還不知道,也無法推估系統整合測試時程,種種跡象顯示,10月通車確實有點困難。至於何時才能通車?他則以「安全沒有期限」回應,不願具體評估。

民眾看好景氣 買房意願增

〔自由時報記者廖千瑩/台北報導〕國泰金經濟研究團隊昨發表二月國民經濟信心調查,結果顯示,民眾對景氣續持正面看法,對台股預期也趨向樂觀,股市樂觀指數續揚,民眾買房意願也續創調查以來新高,賣房意願亦同步走高,有助未來房市交易續回溫。
值得注意的是,民眾對上半年台股指數高點預期,有41.5%民眾認為將落在7800點至8000點間,僅3%民眾認為會升至8400點以上;至於對台股低點看法分歧,認為可能落在7400點至7600點的比率較高,約27.4%,僅11.4%民眾認為台股會掉到7000點以下。
調查顯示,民眾對景氣現況看法自去年4月以來首度回升至大於0的水準,景氣展望預期持續上升,顯示民眾對景氣看法續持正面看法。
調查也發現,台股昨已升至7960點,隨股市上漲,民眾對台股看法也趨向樂觀,股市樂觀指數從上月由負轉正後持續上升,風險偏好指數再創去年4月證所稅政策宣布以來新高。
房市部分,調查指出,民眾買房意願續創調查以來新高,賣房意願亦同步走高,有助於未來房市交易持續回溫。
國泰金昨分析,實價登錄政策有助於房市價格透明化,加上美日主要國家加大寬鬆力道導致通膨疑慮,可能因此導致民眾買房意願增加。
國泰金此項調查時間為2月1日至2月7日,針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀客戶發出電子郵件問卷,並成功回收共1萬6521份有效問卷。

奢侈稅檢討

財部︰奢侈稅檢討報告 6月出爐

〔自由時報記者張舒婷、彭顯鈞/台北報導〕奢侈稅上路即將滿兩年,財政部長張盛和表示,奢侈稅滿兩周年一定會做檢討;財政部賦稅署長吳自心則說,已針對奢侈稅成效委外研究,今年六月前報告將出爐,目前對奢侈稅的存廢,並沒有預設立場。
根據財政部統計,奢侈稅自前年六月實施以來,截至去年底總稅收僅五十九.七億元,其中超過六十七%來自不動產,但與原先預估一年稅收可達一五○億元的目標相比,落差不小。
不過,張盛和昨在國民黨中常會重申,開徵奢侈稅目的不在稅收,而是要抑制短期投機行為。至於昨有國民黨中常委建議,奢侈稅應排除工業地的移轉;張盛和認為,兩年內無交易不受影響,此時若修正自住型交易的奢侈稅,很容易勾起房市飆漲。

2013年1月25日 星期五

                     北縣中和 三大利多加持

【經濟日報╱文/黃啟菱】
中和市擁有便捷的交通系統,至大台北各區域都很方便,加上發展早、生活機能成熟,因此成為台北縣房市交易熱區。 圖/高彬原
中和市生活機能完善,商圈發展成熟,亦有捷運中和線通過,加上房價平易近人,一直是台北縣的房市交易熱區之一;其中,又以捷運景安站與捷運南勢角站周遭,最受購屋者歡迎。
中和市位於台北盆地西南方,東臨永和市、南接新店市、西倚土城市與板橋市、北瀕新店溪;中和市與永和市無論是地理位置或開發關係,皆共依共存,所以一般人習慣將兩地共稱為「雙和」。

捷運站周遭 最受歡迎
捷運景安站附近新建案多,購屋選擇較多元,圖為指名度最高的個案「歐洲愛樂」。 圖/高彬原


除既有的捷運中和線外,捷運環狀線與萬大線未來也都會通過中和市,為區域發展再添動能。
中和市發展早,生活機能完善,近來又有署立雙和醫院進駐,更為加分;雙和醫院位於中和圓通路、中正路口,為國內第一座以BOT方式經營的社區型醫療中心,總床數達1,142床。
在公園綠地方面,中和市因臨山,在圓通寺、烘爐地等地旁都發展出登山步道,居民多愛在此爬山,中興街一帶也有廣達萬坪的自然公園;雙和醫院旁,近日則開闢了錦和運動公園,設備頗佳,可供運動、休閒。

公園綠地多 休閒第一


目前捷運景安站周遭房價,較頂溪站、永安市場站便宜許多,區內道路也較寬闊,感覺不似頂溪站周遭擁擠;至於南勢角站房價更低,吸引許多台北市年輕首購群入住。
位於雙和醫院旁的錦和運動公園十分寬廣,設備亦佳,為中和居民運動休憩的最佳去處。 圖/高彬原

2013年1月24日 星期四


                     日狂印鈔票 陳冲宣示政院備戰

日本宣布明年將狂印鈔票讓日圓貶值,行政院長陳冲昨天宣示,政府將採取適當措施因應,並指示央行、經濟部密切注意競爭國家的動態,及對我國造成的影響,研商因應對策。
行政院政務委員管中閔認為,日本採取無限量寬鬆貨幣政策對台灣的影響,應以國安層級因應;陳冲昨天則表態行政院將介入。
陳冲昨天在行政院政務會談討論「拓展新興市場之策略與作法」時,指示央行、經濟部因應日圓貶值恐升高全球貨幣戰爭危機。目前包括韓國、泰國已表態將採取因應措施,俄羅斯央行也警告日本此舉將招致其他國家跟進,提高貨幣戰爭風險。
與會財經首長會中分析,日幣貶值對台灣整體而言有利有弊,但利大於弊,因台灣與日本的出口商品同質性並不高,反倒是韓國的衝擊比較大。
日幣大幅貶值,對台灣的進口是有幫助,因為台灣從日本進口的工業產品機器零組件及商業產品不少;但日幣貶值的結果,日本觀光客來台可能減少、日商來台投資也可能因而卻步,將影響台灣的經濟發展。
經濟部長施顏祥昨晚表示,將密切注意競爭對手匯率變動情形;至於因應措施,一方面將加強台日產業合作,一方面觀察匯率貶值幅度,適時採取因應措施。
韓國央行表示,若日圓貶值擴大韓元匯率波動性,將採取細微調整、保持外匯健全性等措施應對;泰國央行表示,將密切觀察資本流入對泰銖走勢的影響,必要時採取因應措施。
以上是陳沖在昨天發表的談,在日圓貶值壓力下許多國家倍感壓力,貨幣貶值風將席卷全球,那台灣的後續發展值得隱憂(尤其是現在的執政團隊的領導之下),對近期在台灣還不錯的房事發展(廠房.辦公室)有多少影響?

2013年1月23日 星期三

謝國忠:全球身陷債務泡沫,最終恐面臨停滯性通膨

MarketWatch報導,中國大陸知名經濟學家謝國忠21日在財新網(Caixin online)發表專文指出,中國、美國的證據顯示,貨幣刺激政策僅能穩定局勢、無法重振經濟,只有成效緩慢且會得罪利益團體的結構性改革才帶來真正的成長。2008年爆發金融危機之後,美國貨幣基礎暴增逾三倍、中國M2也呈現倍增;目前人類所經歷的堪稱是現代經濟史上最大規模的貨幣刺激實驗。
謝國忠表示,如果決策者只懂得使用加量的貨幣工具,那麼全球最終恐面臨停滯性通膨。他指出,危機爆發5年後的現在,美國就業人口依舊還沒回到起跌點、美國家庭實質收入也仍處於低檔。在中國,2012年1-11月鐵路運輸量年減1.1%,遠遜於此前6年的平均年增幅(6%)。謝國忠的結論:全球正身陷債務泡沫,當西方債務高到無法繼續支撐下去的水準時災難就會再度出現。
全球企業管理顧問機構波士頓顧問集團(Boston Consulting Group;BCG)研究報告作者Daniel Stelter上個月指出,已開發經濟體將是史上規模最大的龐氏騙局:不僅大幅擷取未來世代財富來資助現在的消費所需,而且也壓低未來的經濟成長潛能。Stelter批評已開發國家政治人物、央行持續拖延拖解決問題的時間,試圖拖延總清算的時間點,不敢告訴大眾目前的債務有相當大的比例未來都將無法循序償還。他提到,已開發國家債券持有者有一天可能會接獲減債通知。
英國媒體《電訊報》報導,Stelter在報告中指出,國際清算銀行(Bank of International Settlements;簡稱BIS)研究顯示,經濟合作暨發展組織(OECD)18個核心會員國政府、民間合併債務GDP佔比從1980年的160%飆高到2010年的321%;這些增加的債務大多被用來消費、投資或者是償還舊債的利息。

近年來,由於房價的快速上漲,明顯超過了通膨速度,因此越來越多居民認為房子是一個極好的投資對象,也是目前缺乏多元和穩定投資管道下,對抗通膨的好方式。同時,鑒於近年來股票市場的糟糕表現,使得人們對投資房產的青睞遠超過股票。
房子作為一項好的投資品,更多是由於近些年房價高增長導致的,長期來講,房子的收益率仍然要明顯低於股票。尤其過去的觀點忽視了房子所具有的保有成本、折舊和交易成本,這導致過去的研究高估了房子的收益率,房子的好處在於,其收益率的市場總體風險要小於股票。
根據國家統計局的數據計算,2004年到2011年,房價年平均漲幅為11%,不僅遠超通膨速度,甚至超過了居民收入上漲的速度,而同期上證綜指年均漲幅只有8%。
但這種情況的發生具有其特定的歷史條件和經濟背景,一方面,大陸當前高速城市化、大量居民從不發達地區向發達城市遷移,以及80後嬰兒潮人群集中成家立業引起的剛性需求,造成了對城市房產的巨大需求衝擊,而城市有限的房產供給能力又不能短時間內滿足如此大的住房需求,進而引起了房價的大幅上漲。而未來這種特定的條件將不復存在。
另一方面,股票的收益率在這一時期低於房產,在很大程度上是受到了全球經濟危機和宏觀經濟調控的影響,尤其歐債危機在2011年的爆發和2012年的深化,對大陸經濟產生了很大的拖累,使得股市表現糟糕,這對股票的收益率造成了很大的負面影響。
如果將眼光放得更長遠就會發現,長期來看房子的收益率仍然低於股票。以大陸為例,19 91年到2011年,上證綜指的年均漲幅為16%,而同期,根據國家統計局的住宅銷售價格數據,房價的年均漲幅為9.8%,房價的上漲明顯低於股票。
當然,雖然長期來看房產的收益率明顯低於股票,但房產的風險卻要小於股票。首先,股票市場總體的收益率波動較大,可以在兩年的時間內從1,000多點漲到6,100多點,也可以在1年的時間內從6,100多點跌到1,600多點,而房價上漲較為平穩。
其次,股票市場中非系統性風險較大,雖有萬科A這樣的股票,從1991年時的14元漲到截至2012年11月23日的復權價格620元,而也會有股票由於公司經營不善,從高價跌到幾乎一無所有,房產的非系統性風險相比之下要小很多。
此外,房產不同於股票,股票買完之後就可以放在股票帳戶裡,不會因為持有股票而產生其他的成本,而房子則會有相關的持有成本、交易成本和折舊發生,這會進一步降低房產的收益率。
房屋的持有過程會產生許多成本,包括養護維修、物業稅費等,同時,房屋還會折舊,一般認為房產的年均折舊率在2%到3%。目前,在大陸仍然沒有看到十分嚴謹的對房產市場的持有成本和折舊的測算。而其他資產,以股票為例,則沒有這些成本。除此之外,今後房屋可能還需每年繳納房產稅,這也會降低房屋的實際收益率。
因此,如果考慮到房屋的保有養護成本、折舊等問題,就會發現,人們對於房產的收益率水平可能高估了。如果將眼光放長遠,我們就會發現,房子作為一種投資方式,並不像人們想像的那麼可觀,與股票相比,房產或許承受的風險要小,但從收益率來看,並不是一個很好的投資方式。

內科廠辦交易增溫 以台塑集團購置內湖T.CBD最亮眼

2018-07-03 17:59 經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導 信義全球資產Q2最新統計,北市商辦價格走勢平穩,市場交易量增加,平均售價維持在83.6萬元,資金資本化率小幅上調至2.46%,各商圈售價變動不大,不過內科廠辦交易明顯增溫,以台...